В рамках банкротства Николая Белоусова с торгов были проданы участок и расположенный на нем недостроенный дом. Должник потребовал признать договор купли-продажи участка с недостроем недействительным. Он указал, что проданный дом является единственным для него и членов семьи жилым помещением, а также имеет отличные от содержащихся в положении о порядке, условиях и сроках реализации имущества должника размерную и стоимостную характеристики. Суд первой инстанции, с которым согласились апелляция и кассация, отказался удовлетворять заявление должника. Николай Белоусов пожаловался в Верховный суд, который решил рассмотреть этот спор 11 декабря (дело А55-11143/2021).
Фабула
Финансовый управляющий признанного банкротом Николая Белоусова разработал Положение о порядке, условиях и сроках реализации имущества должника, состоящего из участка и находящегося на нем недостроенного жилого дома, в отношении которого право собственности не зарегистрировано. Это положение было утверждено судом.
Во исполнение положения были проведены торги, по итогам которых был заключен договор купли-продажи.
Николай Белоусов потребовал в суде признать указанный договор недействительным. Он указал, что проданный дом является единственным для него и членов семьи жилым помещением, а также имеет отличные от содержащихся в положении размерную и стоимостную характеристики.
Однако суд первой инстанции, с которым согласились апелляция и кассация, отказался удовлетворять заявление должника.
Николай Белоусов пожаловался в Верховный суд, который решил рассмотреть этот спор 11 декабря.
Что решили нижестоящие суды
Суды установили, что предмет договора представляет собой участок с объектом незавершенного строительства, не отвечающим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям статьями 15 и 16 Жилищного кодекса, а поэтому непригодным для проживания должника и членов его семьи и не подпадающим под действие статьи 446 ГПК.
Что думает заявитель
Николай Белоусов ссылается на игнорирование исполнительского иммунитета в отношении проданного жилого дома.
В выписке из ЕГРН о правах должника на объекты недвижимости в период с 05.08.1998 по 07.12.2022 года, а также в отчете об оценке рыночной стоимости жилого дома и участка от 23.08.2022 года указано, что на момент продажи у дома имелся отличный от установленного судами статус, размерные и стоимостные характеристики.
Эти документы не получили оценки судов. Оставлено судами без реагирования и ходатайство должника о назначении экспертизы на предмет степени готовности и стоимости дома.
Что решил Верховный суд
Судья ВС сочла доводы жалобы заслуживающими внимания и передала спор в Экономколлегию.
Почему это важно
По словам партнера Saveliev, Batanov & Partners Владислава Ганжалы, ранее Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ не согласилась с судами, признавшими незавершенный строительством жилой дом единственным жильем, и дала указание проверить, пригоден ли он для проживания и проживают ли в нем должник и члены его семьи (определение от 16.08.2022 года № 16-КГ22-15-К4).
В новом деле Верховный суд РФ (только уже Судебная коллегия по экономическим спорам) вновь рассмотрит вопрос, может ли незавершенный строительством жилой дом быть признан единственным жильем. Представляется, что Верховный суд РФ может признать такой жилой дом единственным жильем, если он имеет высокую степень готовности и фактически пригоден для проживания (тем более если должник и члены его семьи уже проживают в нем).
Руководитель отдела финансово-экономических экспертиз консалтинговой компании «АВЕРТА ГРУПП» Людмила Хапугина считает, что вопрос, который предстоит решить ВС РФ, можно сформулировать так: обладает ли исполнительский иммунитет по смыслу ст. 446 ГПК РФ «эластичностью»?
То есть, можно ли из действующих норм закона сделать вывод о том, что невозможность обращения взыскания на имущество должника должна распространяться, в том числе, на земельный участок и строение, хотя и не являющееся жилым юридически, но фактически пригодное и используемое для проживания. Строго юридически, нижестоящие суды в настоящем деле не совершили ошибки. По общему правилу права, подлежащие регистрации возникают с момента такой регистрации. Иначе говоря, даже если объект фактически построен, но те или иные права на него не зарегистрированы, право этот объект не видит и ориентируется на данные реестра. При этом объект незавершенного строительства действительно не относится ЖК РФ к категории жилых помещений. Сказанное и послужило основным мотивом принятых судебных актов.
В свою очередь, по мнению Людмилы Хапугиной, очевидно, что ВС РФ, и не без оснований, хочет изменить сформулированную позицию.
«Действительно, в ситуации, когда строительство объекта фактически завершено, использование формальных правил об отсутствии регистрации прав с целью обхода исполнительского иммунитета выглядит несправедливым. Скорее всего, высшая инстанция ориентирует нижестоящие суды в подобных спорах отходить от «формализма» закона и проявить большую активность при выяснении действительных обстоятельств дела. Полагаю, ВС РФ сформирует позицию, запрещающую обращать взыскание на фактически жилые помещения, которые на момент спора не были зарегистрированы в данном качестве», – отметила она.
По словам юриста МКА RUBICON Ирины Ершовой, нижестоящие суды, отказывая в удовлетворении требований, исходили из того, что дом нельзя признать единственным жильем в смысле ст. 446 ГПК РФ, поскольку он представляет собой земельный участок с находящимся на нем объектом незавершенного строительства.
Конституционный суд РФ отмечал, что исполнительный иммунитет призван защитить конституционно значимые потребности в жилище как необходимом средстве жизнеобеспечения. Время от времени суды сталкиваются с неоднозначным подходом к понятиям «единственное жилье» и «роскошное жилье». В настоящем деле суд формально подошел к определению понятия как такового жилья, посчитав, что недостроенный объект не может подходить под признаки жилья. Юридически значимые обстоятельства – какие характеристики имеет объект, степень его готовности и способность использования объекта для проживания. Отсутствие надлежащего оформления объекта не должно отражаться на конституционных правах должника. Данным обстоятельствам не была дана оценка судами, в связи с чем имеются перспективы пересмотра дела.
Юрист Orlova\Ermolenko Анастасия Швыденко отметила, что основной вопрос, который возник в данном деле, состоит в том, может ли объект незавершенного строительства быть единственным жильем должника и подпадать под действие статьи 446 ГПК РФ.
Этот вопрос уже был предметом рассмотрения Верховного суда РФ, например в Определении от 16.08.2022 года № 16-КГ22-15-К4, которое также вошло в Обзор судебной практики Верховного суда РФ № 2 (2023). В том деле суды защитили объект незавершенного строительства исполнительским иммунитетом, несмотря на факт отсутствия государственной регистрации объекта недвижимости. Коллегия в том деле отменила судебные акты и направила дело на новое рассмотрение для разрешения вопроса о пригодности незавершенного строительством объекта для жилья, наличии иного жилья, избыточности площади для проживания. Поэтому я полагаю, что сам по себе статус объекта как незавершенного строительством не препятствует защите его как единственного жилья. Важно, чтобы соблюдались все необходимые признаки: отсутствует иное жилье, оно пригодно для проживания, должник действительно там проживает, площадь не является избыточной.
По мнению адвоката «ЕМПП» Леонида Мисника, комментируемое определение Верховного суда РФ может стать продолжением той практики применения ст. 446 ГПК РФ, которая сформировалась на основе постановления Конституционного суда РФ от 14.05.2012 года № 11-П.
В этом постановлении Конституционный суд, проверяя конституционность абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ, указал, что задача исполнительского иммунитета состоит не в сохранении за должником принадлежащего ему недвижимого имущества в любом случае, а в недопущении нарушения конституционного права должника на жилище и умаления его человеческого достоинств посредством сохранения за должником и членами его семьи уровня обеспеченности жильем, необходимого для нормального существования. В дальнейшем эта позиция получила развитие в постановлении Конституционного суда РФ от 27.04.2021 года № 15-П. В частности, суд определил критерии и ограничения, в рамках которых должны действовать кредиторы (они рассматривают вопрос о предоставлении должнику замещающего жилья до его разрешения судом) и суд. Одним из таких критериев стал реальный экономический смысл отказа должнику в обеспечении исполнительского иммунитета его единственного жилья.
По словам Леонида Мисника, имеется в виду следующее: в результате реализации единственного жилья должника, покупки ему замещающего жилого помещения и покрытия соответствующих издержек конкурсной массы, последняя должна пополниться настолько, чтобы обеспечить насколько возможно существенное удовлетворение требований кредиторов.
«В противном случае отказ в предоставлении исполнительского иммунитета будет лишь санкцией за неисполнение обязательств или вовсе инструментом запугивания должника, что недопустимо. В целях установления экономической целесообразности мероприятий по продаже единственного жилья и предоставления должнику замещающего должна проводиться судебная экспертиза по определению рыночной стоимости жилья, имеющего, по мнению кредиторов, признаки излишнего. На это обратил внимание Верховный суд РФ в определении СКЭС от 26.07.2021 года № 303-ЭС20-18761. В свою очередь, в комментируемом определении суды установили, что исполнительский иммунитет не распространяется на земельный участок и дом должника, несмотря на наличие в материалах дела отчета, который может свидетельствовать об обратном», — пояснил он.
Более того, подчеркнул Леонид Мисник, при всей неочевидности того, распространяется ли на дом и участок действие абз. 2 и 3 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ, суды отказали должнику в проведении по делу судебной экспертизы, проведение которой Верховный суд РФ назвал необходимым и предпочтительным.
«Ввиду данных обстоятельств и в случае, если Верховный Суд РФ установит несоответствие выводов судов имеющимся в деле доказательствам, как представляется, акты нижестоящих судов могут быть отменены, а дело направлено на новое рассмотрение», – подытожил он.
Старший юрист адвокатского бюро ЕПАМ Александра Стельмах отметила, что аргументация нижестоящих судов сводилась к формальному определению понятия «жилое помещение».
Поскольку право собственности на дом не было зарегистрировано, он рассматривался судами не как жилой дом в понимании п. 2 статьи 16 Жилищного кодекса, а как земельный участок с объектом незавершенного строительства готовностью 70%. Исходя из этого формального признака, суды указали, что проживание в доме было невозможно. При этом его фактическая пригодность к проживанию судами не исследовалась. Целью исполнительского иммунитета является обеспечение гарантированности гражданину-должнику и членам его семьи уровня обеспеченности жильем, необходимого для нормального существования. Вопрос о возможности распространения исполнительского иммунитета на незавершенный строительством дом попадал в поле зрения Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ. Направляя дело на новое рассмотрение, коллегия не сделала вывод о том, что сам по себе статус незавершенного строительства исключает применение исполнительского иммунитета, но указала на необходимость оценки данного факта наряду с необходимостью установить, пригоден ли объект для проживания, проживает ли там должник и его семья (Определением от 16.08.2022 N 16-КГ22-15-К4).
По словам Александры Стельмах, известна практика по делам о банкротстве, когда незавершенный строительством дом был исключен из конкурсной массы должника, когда степень готовности составляла 57%, отсутствовали плиты перекрытия, кровля и крыша, оконные и дверные блоки, коммуникации, то есть строение не было пригодно для жилья, а должник и члены ее семьи проживали по другому адресу (Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 01.11.2018 года по делу N А12-23396/2017).
«Передавая жалобу на рассмотрение в коллегию, судья ВС указал, что на момент продажи дома у него имелся отличный от установленного судами статус, размерные и стоимостные характеристики, чему не дана оценка. Полагаю, СКЭС отправит дело на новое рассмотрение. Не исключено, что при этом будет сформулирован подход о необходимости подходить к пониманию жилого помещения не формально, а исследовать степень его готовности и возможность проживания в нем», – считает она.
