Застройщик ООО «ЖК АРС-Аврора» обанкротился, так и не успев достроить многоквартирный жилой дом. После чего дольщики стали в рамках дела о банкротстве включать свои требования в реестр банкрота. Однако в декабре 2020 года суд удовлетворил заявление ООО «Альфастройкомплекс» о намерении стать приобретателем участка с объектом незавершенного строительства (ЖК готовностью 65%), и исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства. Дольщик Татьяна Князева попросила суд трансформировать свое ранее включенное в реестр ООО «ЖК АРС-Аврора» денежное требование в размере 3,8 млн рублей и включить это требования в реестр требований о передаче жилого помещения (двухкомнатной квартиры). Суды трех инстанций заявление Князевой отклонили. Однако Верховный суд решил рассмотреть жалобу Князевой 9 февраля (дело А32-1070/2017).
Фабула
ООО «ЖК АРС-Аврора», занимавшееся строительством многоквартирного жилого комплекса, было признано банкротом. К должнику был применен параграф 7 главы IX закона о банкротстве.
Татьяна Князева (дольщик) вначале попросила суд включить в реестр ее требования в размере 15,6 млн рублей (договоры участия в долевом строительстве с приобретением соответственно жилого и нежилого помещений).
В апреле 2018 года суд включил требование Князевой в размере 3,8 млн рубоей основного долга в третью очередь реестра, а требование в размере 11,7 млн рублей основного долга – в четвертую очередь реестра.
Впоследствии в реестр были внесены изменения: требование Татьяны Князевой в размере 11,7 млн рублей следует учитывать как обеспеченное залогом имущества должника (определение от 03.12.2021).
В декабре 2020 года суд удовлетворил заявление ООО «Альфастройкомплекс» о намерении стать приобретателем земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями – объектом незавершенного строительства (многоэтажный жилой комплекс площадью 59,8 тыс. кв. м, 65% готовности), и исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства.
Суд также определил размер денег, необходимый для перечисления приобретателем должнику для передачи прав и обязанностей застройщика.
В марте 2021 году ООО «Альфастройкомплекс» были переданы имущество и обязательства застройщика по передаче жилых и нежилых помещений площадью до 7 кв. м на общую сумму 364,2 млн рублей участникам долевого строительства в соответствии с реестром требований о передаче жилых помещений должника.
После передачи прав застройщика в пользу ООО «Альфастройкомплекс» Татьяна Князева обратилась в суд с заявлением о трансформации требований в реестре требований кредиторов должника путем исключения из третьей очереди реестра денежных требований своего требования в размере 3,8 млн рублей, уплаченных по договору участия в долевом строительстве, и включении этого требования в реестр требований о передаче жилого помещения (двухкомнатной квартиры).
Суды трех инстанций отклонили требование Татьяны Князевой. После чего Князева пожаловалась в Верховный суд, который решил рассмотреть этот спор 9 февраля 2023 года.
Что решили нижестоящие суды
Суды первой и апелляционной инстанций, с выводами которых согласился суд округа, исходили из передачи прав застройщика в пользу общества «Альфастройкомплекс» и перечисления последним денег (в том числе за спорную квартиру) на специальный счет должника.
При этом суды сочли, что Князева отказалась от исполнения договора долевого участия в строительстве, предусматривавшего передачу жилого помещения, и имеет к должнику денежное требование.
Что думает заявитель
Князева настаивает на том, что ее воля была направлена на получение в собственность оплаченной по условиям договора квартиры. Ссылаясь на подпункт 2 пункта 1 статьи 201.1 закона о банкротстве, заявитель считает, что она является участником строительства, в связи с чем ее требование в размере 3,8 млн рублей входит в состав обязательств, подлежащих передаче обществу «Альфастройкомплекс» в соответствии со статьей 201.15-2 закона о банкротстве. О том, что данное требование учтено как денежное и не перешло к новому застройщику, ей стало известно после обращения к обществу «Альфастройкомплекс».
Что решил Верховный суд
Судья ВС Д.В. Капкаев счел доводы жалобы заслуживающими внимания и передал спор в Экономколлегию, которая решила рассмотреть этот спор 9 февраля 2023 года.
Почему это важно
Управляющий партнер юридической группы «Парадигма» Наталия Колодежная отметила, что вопрос о допустимости трансформации денежного требования участника долевого строительства в натуральное и возможности «обратной трансформации» занимает важное место в рамках банкротства застройщиков.
И если трансформация неденежного требования в денежное, как правило, не вызывает вопросов, то вопрос «обратной» трансформации долгое время не был таким однозначным. Ключевое значение по вопросу «обратной трансформации» имела правовая позиция, выраженная Верховным судом в деле № А65-24332/2017, где суд указал на возможность подобной трансформации по заявлению конкурсного управляющего при наличии определенных условий.
Наталия Коложежная обратила внимание, что в рамках дела № А32-1070/2017, которое будет рассмотрено Верховным судом 9 февраля 2023 года, заявление «об обратной трансформации» требования было подано дольщиком, а не конкурсным управляющим.
«Вместе с тем с учетом общей направленности банкротства застройщиков на защиту прав граждан, вложивших свои средства в приобретение недвижимости, а также с учетом уже имеющейся практики, допускающей возможность «обратной трансформации», полагаю, что Верховный суд может отменить судебные акты об отказе в удовлетворении заявления участника долевого строительства, что положительно скажется на единообразии судебной практики по вопросу допустимости изменения денежного требования участника долевого строительства в натуральное», – отметила Наталия Колодежная.
По словам aдвоката юридической компании Domino Legal Team Таисии Мольковой, законодательство, регулирующее банкротство застройщиков, содержит большое количество коллизий, что обуславливает повышенную вовлеченность Верховного суда РФ к такой категории споров, в частности, к вопросам, касающимся защиты прав кредиторов.
На протяжении длительного времени суды не сформировали единообразный подход к вопросу о том, может ли подлежать трансформации денежное требование участника строительства в материальное требование (о передаче жилого помещения), если ранее участник расторг договор долевого участия в строительстве. Преобладало мнение, что расторжение договора прекращает обязательство застройщика по передаче объекта недвижимости и лишает участника строительства возможности заявлять подобное требование. На правильность такого подхода «намекнул» судья Самуйлов С.В., передав аналогичный спор на рассмотрение судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда РФ (Определение №305-ЭС19-22493(38) от 23 декабря 2022 года).
В деле Татьяны Князевой, по словам Таисии Мольковой, суды также пришли к выводу о невозможности трансформации требования.
«Обусловлено это было тем, что Князева изначально обратилась в суд с денежным, а не с материальным требованием, что суды расценили как отказ от исполнения договора долевого участия в строительстве и применили правило о невозможности трансформации. Вероятно, Верховный суд РФ укажет на несостоятельность такого подхода, поскольку недвусмысленного, соответствующего по форме волеизъявления Татьяны Князевой на прекращение договора не было. Более того, в судебном акте, устанавливающем ее требование к застройщику, дана отсылка к договору, как к действующему, но исполненному только со стороны Князевой. Указанные обстоятельства должны были учитываться судами в совокупности со статусом участника строительства, не являющегося профессиональным инвестором и не обладающего глубокими знаниями законодательства о банкротстве», – отметила Таисия Молькова.
По словам Таисии Мольковой, указанный кейс надежно закрепит уже заданный высшей судебной инстанцией «вектор» рассмотрения социально значимых банкротств: подход судов должен быть неформальным, учитывающим статус дольщиков и ориентированным на максимальную защиту их прав.
Партнер, руководитель консалтингового направления StoneState Михаил Тимофеев отметил, что вопрос трансформации денежного требования участника долевого строительства к банкротящемуся застройщику особо актуален в последнее время: помимо комментируемого спора, на рассмотрении Верховного суда также находится дело гражданина Потехина с очень схожей фабулой (портал PROбанкротство писал об этом деле).
Очевидно, что проблема животрепещущая для правоприменителей. Актуальность данной проблемы обусловлена тем, что экономической целью заключения договоров долевого участия для гражданина чаще всего является последующее приобретение жилья для собственных нужд. Выходит, что к проблеме примешивается не только чисто правовой, но также и социальный аспект, сопряженный с гарантируемым Конституцией правом на жилище. В последние годы практикой более-менее однозначно сформирован подход, согласно которому право выбора формы учета требования кредитора в деле о банкротстве застройщика принадлежит участнику строительства. В настоящем деле, отказывая в удовлетворении требований гражданки Князевой, суды исходили из того, что включившись в реестр требований кредиторов с денежным обязательством, заявитель фактически выразил волю на отказ от требования о передаче жилого помещения.
Михаил Тимофеев надеется, что Верховный суд встанет на защиту дольщика, потому как в сложившейся правоприменительной практике в подобных случаях суды все чаще выносят решения в пользу слабой стороны, коей несомненно является гражданин.
«В таком случае, помимо строгого соблюдения закона о банкротстве, которое, в свою очередь, допускает трансформацию требований, правосудие способствует и разрешению социального конфликта. Однако, как мы знаем, истребование Верховным судом дела для рассмотрения жалобы не всегда однозначно означает, что судебные акты нижестоящих судов будут отменены. Высшая инстанция может сформировать и принципиальной новый подход к разрешению данной категории споров, загадывать сложно, однако актуальность проблемы несомненна, и после рассмотрения дела Верховным судом, ситуация безусловно должна прояснится», – отметил Михаил Тимофеев.
Партнер ProLegals Елена Кравцова отметила, что трансформация требования после совершения сделки передачи прав и обязанностей застройщика нарушала бы стабильность хозяйственного оборота.
Однако в 2022 были прецеденты вынесения судебных актов, когда нового приобретателя уже после совершения сделки поставили перед фактом принятия обязательств перед залоговыми кредиторами. Если такая позиция будет принята, это потребует изменения подхода нового застройщика при совершении сделки, более детального юридического анализа требований кредиторов, в том числе включенных в реестр денежных требований.
Арбитражный управляющий Виктория Царевская отметила, что в судебной практике позиция о возможности трансформации денежного требования в требование о передаче объекта недвижимости в делах о банкротстве застройщиков является довольно устойчивой.
Суды и ранее указывали на возможность замены существа требования и не считали включение по денежному требованию отказом от исполнения должником обязательств в натуре. В данном случае суду необходимо будет оценить, влияет ли факт передачи земельного участка и объекта незавершенного строительства иному застройщику. Как неоднократно указывали суды, основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан - участников строительства как непрофессиональных инвесторов. Применение указанных правил должно быть направлено на достижение данной цели, а не на воспрепятствование ей. В связи с этим, ожидаемым исходом будет поддержка позиции защиты «обманутых дольщиков» и либо удовлетворение заявления, либо возврат на новое рассмотрение.
Юрист Коллегии адвокатов «Регионсервис», адвокат Виктория Старонедова отметила, что вопросы, касающиеся трансформации требований кредиторов к банкротам-застройщикам продолжают набирать обороты.
Так, 23.12.2022 года на рассмотрение СКЭС ВС РФ был передан спор об обжаловании судебных актов, которыми были удовлетворены требования «дольщика» об исключении денежных требований последнего из реестра требований кредиторов застройщика и включении его требований в реестр по передаче жилых помещений в натуральном выражении (определение СКЭС ВС РФ от 23.12.2022 № 305-ЭС19-22493(38) по делу № А40-245757/2015). Данный спор также подтверждает актуальность проблематики трансформации указанных требований при передаче прав и обязанностей застройщика. В рассматриваемом споре ключевым доводом, послужившим основанием для передачи кассационной жалобы, является вопрос об установлении действительной воли «дольщика», направленной на получение в собственность оплаченной по условиям договора квартиры.
По словам Виктории Старонедовой, отказывая в удовлетворении требований «дольщика», суды трех инстанций указали, что кредитор как участник долевого строительства, обращаясь с заявлением о включении в реестр требований кредиторов, в котором учитываются денежные требования, отказался от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения.
«Его волеизъявление о выборе формы учета требования в реестре требований кредиторов было выражено после передачи обязательств должника (застройщика) иному лицу (приобретателю имущества). Однако на момент включения требования в реестр «дольщик» не был осведомлен о перспективах завершения строительства, воспользовавшись единственным на тот момент доступным ему способом защиты своих прав. Лишение участника строительства возможности изменения требования к застройщику при появлении возможности удовлетворения его требований в натуре противоречит цели и смыслу положений законодательства о банкротстве застройщика», – отметила адвокат.
Виктория Старонедова отметила, что законодательство о банкротстве застройщика предусматривает принцип равенства граждан участников долевого строительства вне зависимости от того расторгнут договор долевого участия или нет.
«Поскольку «дольщик», в большинстве случаев, является потребителем, основной интерес такого кредитора состоит не в получении денежных средств от застройщика, а в получении квартиры. В связи с этим, полагаю, что Верховный суд РФ в рассматриваемом споре может допустить трансформацию требований «дольщика». Закрепление такой позиции позволит в дальнейшем не допустить нарушения прав участников строительства», – подытожила Виктория Старонедова.
