Имущество обанкротившегося ООО «Мособлжилстрой Девелопмент», включая земельные участки с недостроенными домами, было передано Фонду развития территорий для завершения строительства. Залоговые кредиторы ООО «Телеком системз», ООО «Монтажпромстрой» и Михаил Скворцов потребовали выплаты компенсаций. Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили их требования, рассчитав компенсации исходя из общей стоимости переданного Фонду имущества. Однако суд округа отменил эти решения, указав, что компенсации должны рассчитываться отдельно по каждому дому и участку. Заявители обратились в Верховный Суд, настаивая, что расчет должен вестись исходя из общей стоимости, так как Фонд получил единый комплекс без разделения на отдельные объекты. Судья ВС РФ И.А. Букина передала спор в Экономколлегию, которая отменила постановление окружного суда, оставив в силе акты судов первой и апелляционной инстанций (дело № А41-14157/2017).
Фабула
В рамках дела о банкротстве ООО «Мособлжилстрой Девелопмент» в конкурсную массу было включено имущество должника — земельные участки с недостроенными многоквартирными домами.
В июле 2021 г. это имущество было передано публично-правовой компании «Фонд развития территорий» для завершения строительства. Залоговые кредиторы ООО «Телеком системз», ООО «Монтажпромстрой» и Михаил Скворцов в декабре 2023 г. обратились в Арбитражный суд Московской области с заявлениями об определении размера компенсации, причитающейся им как залоговым кредиторам.
Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили их требования, а суд округа отменил эти судебные акты. Заявители обратились в Верховный Суд, который решил рассмотреть этот спор.
Что решили нижестоящие суды
Арбитражный суд Московской области и Десятый арбитражный апелляционный суд, оценив доказательства и руководствуясь положениями Закона о банкротстве и позицией Конституционного Суда, пришли к выводу, что компенсация залоговым кредиторам должна рассчитываться исходя из общей стоимости переданного Фонду имущества и общего размера требований всех кредиторов.
Суды применили формулу расчета из постановления Конституционного Суда и определения Верховного Суда, установив, что полученный размер компенсации не превышает 50% требований каждого заявителя. На этом основании суды взыскали с Фонда в пользу кредиторов: 92,1 млн рублей — ООО «Телеком системз», 79 млн рублей — ООО «Монтажпромстрой», 3,3 млн рублей — Михаилу Скворцову.
Однако Арбитражный суд Московского округа отменил акты нижестоящих судов и направил спор на новое рассмотрение. Суд указал, что требования кредиторов включены в реестр в отношении помещений в разных домах, а значит, залог их прав требования привязан к конкретным объектам и не может распространяться на другие дома.
По мнению суда округа, компенсации должны рассчитываться отдельно по каждому дому и участку под ним, а произвольное сальдирование обязательств по всем переданным правам нарушает интересы Фонда и других кредиторов.
Что думает заявитель
ООО «Телеком системз», Михаил Скворцов и Прохор Позолотин (правопреемник ООО «Монтажпромстрой») обратились в Верховный Суд с кассационными жалобами. Они указали на невозможность расчета компенсации исходя из стоимости залога отдельно по каждому дому и участку.
Заявители отметили, что Фонду были переданы права аренды на два участка с неотделимыми улучшениями в виде комплекса из трех домов, при этом границы участков под каждым домом не определялись и кадастровые работы не проводились.
По мнению заявителей, Фонд, являясь с 2021 г. правообладателем этих объектов, также не стал разделять участки и определять их площадь и стоимость под каждым домом. При этом кредиторы, находясь в более слабом положении, не могут повлиять на то, как будет проведена оценка.
Поскольку Фонд получил объекты по общей цене единого комплекса в размере 919 млн рублей и не представил иных сведений для расчета компенсации по отдельности, суды первой и апелляционной инстанций правильно исходили из единой стоимости залога.
Заявители также отметили, что при рассмотрении споров об установлении компенсации другим кредиторам Фонд не возражал против расчета исходя из общей стоимости залога, что подтверждается судебными актами от 21 и 28 февраля 2025 г.
Что решил Верховный Суд
Судья ВС РФ И.А. Букина передала спор в Экономколлегию.
Нижестоящие суды, удовлетворяя требования кредиторов, руководствовались нормами закона о банкротстве, правовой позицией Конституционного Суда о порядке расчета компенсации и исходили из общей стоимости переданного Фонду имущества должника и общего размера требований залоговых кредиторов.
Отменяя акты нижестоящих судов, окружной суд указал, что залог прав участников строительства связан с конкретными объектами и не может распространяться на иные объекты, а расчет компенсации должен вестись по каждому объекту отдельно во избежание произвольного сальдирования требований.
ВС не согласился с подходом окружного суда. Он указал, что, исходя из принципа состязательности, все возражения против иска ответчик должен заявить в суде первой инстанции. Кроме того, Фонд, как более сильная сторона и правообладатель спорных объектов, должен был представить четкую позицию по расчету компенсации.
Однако в суде первой инстанции Фонд прямо не возражал против расчета компенсации исходя из общей стоимости переданных объектов, хотя имел все возможности провести кадастровые работы и оценку для определения стоимости каждого объекта отдельно. Данный довод Фонд впервые заявил только в апелляционной жалобе.
ВС подчеркнул, что в силу принципа эстоппеля сторона утрачивает право ссылаться на обстоятельства, которые без уважительных причин не приводились ею в суде первой инстанции. Такое поведение Фонда Судебная коллегия расценила как злоупотребление правом.
Кроме того, апелляционный суд уже рассматривал довод Фонда и отклонил его. Он указал, что оценочная стоимость залога установлена вступившим в силу судебным актом, из нее же определяется размер требований самого Фонда к должнику и применять разные подходы к кредиторам недопустимо.
ВС также обратил внимание, что при рассмотрении аналогичных споров позднее Фонд уже не возражал против расчета по общей стоимости залога.
По мнению ВС, отменяя акты нижестоящих судов по новому доводу Фонда, окружной суд фактически поставил Фонд в привилегированное положение, предоставив ему права, которыми обычный участник процесса в такой ситуации не обладал бы. Это противоречит принципу правовой определенности.
Итог
Экономколлегия ВС отменила постановление окружного суда, оставив в силе акты судов первой и апелляционной инстанций.
Почему это важно
Определение Верховного Суда РФ от 3 октября 2025 г. № 305-ЭС20-13365 (5,6,7) продолжает конкретизацию использования механизма выплаты компенсации кредиторам, не являющимся участниками строительства, согласно изменениям, внесенным в параграф 7 Закона о банкротстве Федеральным законом от 27 июня 2019 г. № 151-ФЗ, при прекращении их залоговых прав в рамках дела о банкротстве застройщика в связи с передачей земельного участка, объекта незавершенного строительства Фонду развития территорий или региональным фондам, отметила Юлия Иванова, управляющий партнер Юридической компании «ЮКО».
Исходя из постановления Конституционного Суда РФ от 21 июля 2022 г. № 34-П, пояснила она, ранее возникший залог, обеспечивавший исполнение обязательств застройщика-банкрота по передаче жилых помещений юридическим лицам, прекращается в силу закона ввиду передачи Фонду прав и имущества (абз. 2 п. 11 ст. 201.15-2 Закона о банкротстве). Взамен на сегодняшний день для таких кредиторов предусмотрен временный порядок защиты их прав, предусматривающий механизм предоставления им первоначальной и последующей компенсаций со стороны Фонда, указала она.
Предварительный размер первоначальной компенсации в рублях, по ее словам, определяется по следующей формуле:
К = (С – Р) x 0,6 x Д/100,
где К – сумма компенсации, С – оценочная стоимость предмета залога, Р – сумма расходов на обеспечение сохранности предмета залога, Д – доля требования кредитора, претендующего на компенсацию, в совокупном размере всех требований залогодержателей.
При этом в целях установления разумного размера компенсации суд вправе отойти от приведенной методики расчета как в сторону уменьшения присуждаемой суммы, так и в сторону ее увеличения (при сохранении равного подхода ко всем получателям компенсации), подчеркнула Юлия Иванова, и такое отступление должно быть обусловлено спецификой отношений по поводу конкретного передаваемого объекта, наличием исключительных обстоятельств, существенно отличающих этот объект от других подобных.
Как раз на примере рассмотренного спора Верховный Суд РФ показал, на основании каких конкретно обстоятельств суд вправе отступить от указанной методики расчета: отсутствие по независящим от кредиторов причинам оценки стоимости их залогов и невозможности разделения стоимости всего передаваемого Фонду имущества (прав) и стоимости составляющих их предметов залога; использование ранее общей стоимости при определении компенсационных выплат другим кредиторам, вследствие чего недопустимо использовать разные стоимости и методики определения компенсации для кредиторов.
