ООО «КилСтройИнвест» (застройщик) было признано банкротом. ООО «СК “Миловский парк”» выкупило у дольщиков права требования к застройщику для обеспечения их жильем от Фонда Республики Башкортостан по урегулированию обязательств застройщиков, признанных банкротами, перед участниками долевого строительства. Два дома были введены в эксплуатацию, но Фонд не передал квартиры ООО «СК “Миловский парк”». Суд первой инстанции удовлетворил иск ООО «СК “Миловский парк”» о признании права собственности на квартиры. Апелляция и кассация отказали, указав, что юрлица не относятся к участникам строительства. ООО «СК “Миловский парк”» обратилось в Верховный Суд РФ, указывая, что восстановило права дольщиков, а суды применили нормы неверно и лишили возможности получить квартиры. Судья ВС Е.Е. Борисова передала жалобу в Экономколлегию (дело № А07-16040/2023).
Фабула
ООО «КилСтройИнвест» (застройщик ЖК «Миловский парк») было признано банкротом. По договорам цессии ООО «СК “Миловский парк”» выкупило у дольщиков права требования к застройщику, обеспечив их жильем от Фонда Республики Башкортостан по урегулированию обязательств застройщиков, признанных банкротами, перед участниками долевого строительства в ином ЖК «Молодежный».
Два дома ЖК «Миловский парк» были введены в эксплуатацию, но Фонд не передал ООО «СК “Миловский парк”» причитающиеся ему квартиры.
Суд первой инстанции удовлетворил иск ООО «СК “Миловский парк”» о признании права собственности на квартиры. Апелляция и кассация отказали, указав, что юрлица не относятся к участникам строительства.
ООО «СК “Миловский парк”» обратилось в Верховный Суд РФ, который решил рассмотреть этот спор.
Что решили нижестоящие суды
Арбитражный суд Республики Башкортостан удовлетворил иск ООО «СК “Миловский парк”», установив факты выкупа прав требования к застройщику-банкроту и обеспечения дольщиков жильем, а также не усмотрев в действиях истца инвестиционной цели.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд и Арбитражный суд Уральского округа отменили решение первой инстанции и отказали в иске. Суды указали, что юрлица не относятся к участникам строительства, а требования ООО «СК “Миловский парк”» не были включены в реестр требований участников строительства для их удовлетворения Фондом.
Что думает заявитель
ООО «СК “Миловский парк”» в жалобе указало, что выкупило у дольщиков права по 393 ДДУ, оплатив векселями на 746 млн рублей. Дольщики купили квартиры у Фонда в ЖК «Молодежный», оплатив их этими векселями. Фонд передал векселя ООО «СК “Миловский парк”» как аванс по договору подключения домов к сетям. Субсидия Фонда ушла на достройку ЖК «Молодежный» для дольщиков по дорожной карте региона, но плату за подключение ООО «СК “Миловский парк”» не получило, хотя обязанность подключить дома возникла.
К моменту передачи обязательств застройщика Фонду в деле о банкротстве ООО «КилСтройИнвест» права более 500 дольщиков уже были восстановлены ООО «СК “Миловский парк”» по дорожной карте. Заявитель считает, что суды неверно применили закон № 151-ФЗ, лишив его квартир, несмотря на восстановление прав дольщиков, так как он не профинвестор и не заключал ДДУ в инвестцелях – в отношения с застройщиком вступали граждане, уступившие права.
Что решил Верховный Суд
Судья ВС РФ Борисова Е.Е. сочла доводы жалобы заслуживающими внимания и передала спор в Экономколлегию.
Почему это важно
Адвокат, советник INTELLECT Илья Абрамов отметил, что этот спор поднимает очень интересный вопрос: всегда ли вступление в отношения с застройщиком на основании договора долевого участия в строительстве преследует инвестиционные цели?
Очень часто участниками долевого строительства жилых помещений выступают граждане с очевидной целью – приобретение жилья для собственных нужд. Поскольку жилищный вопрос является очень чувствительным одновременно для государства и общества, то законом предусмотрены дополнительные гарантии для дольщиков на случай несостоятельности застройщика. На этом этапе появляется законодательная дифференциация требований участников строительства: на передачу квартир в случае несостоятельности застройщика могут претендовать только граждане-дольщики, для юридических лиц предусмотрена лишь денежная компенсация. Это объясняется более высокой степенью защиты интереса граждан в получении жилья перед аналогичным интересом юридических лиц.
По словам Ильи Абрамова, в рассматриваемом споре заявитель – юридическое лицо – приобрел права требования по договорам участия в долевом строительстве.
«Это приобретение являлось частью схемы расчетов со стороны регионального фонда. В общей модели фонд должен был нести расходы на достройку объекта долевого участия, в данном же случае эти расходы, по крайней мере в части, легли на заявителя, в счет чего он и получил права требования к застройщику-банкроту. Таким образом, целью действий заявителя были не инвестиции в строительство (которые предполагают более низкий уровень защиты по сравнению с физическими лицами), а получение встречного предоставления за выполненные строительные работы, расходы на которые в обычной ситуации понес бы сам фонд. С учетом вышеуказанных обстоятельств доводы заявителя действительно заслуживают внимания», – указал он.
Другой важной проблемой анализируемого дела, по мнению Ильи Абрамова, являются сами требования заявителя – признание права собственности на долю в объекте незавершенного строительства.
«Как известно, договор долевого участия в строительстве является разновидностью договора купли-продажи будущей вещи, и даже в преломлении банкротных процедур требования участника строительства о признании за ним доли в праве собственности на недостроенный объект не вполне соответствуют действующему законодательству, так как до завершения строительства какие-либо права у дольщика на объект возникать не могут», – пояснил он.
Дмитрий Киселев, старший партнер ООО «Бизнес-Эксперт», отметил, что по общему правилу юридическое лицо не является участником строительства.
Соответственно, при урегулировании обязательств застройщика перед участниками долевого строительства к Фонду либо Фонду субъекта РФ не переходят обязательства перед юридическими лицами. Настоящая ситуация является исключением из общего правила. Из обстоятельств настоящего дела следует, что ООО «СК “Миловский парк”» вступало в правоотношения с застройщиком не в инвестиционных целях, а по просьбе органов исполнительный власти субъекта Федерации уже в процедуре банкротства застройщика в целях восстановления прав граждан участников долевого строительства, пострадавших вследствие неисполнения застройщиком обязательств по строительству многоквартирных домов на территории Республики Башкортостан. За счет ООО «СК “Миловский парк”» были восстановлены права 556 граждан путем предоставления им 393 квартир. Таким образом, ООО «СК “Миловский парк”», действуя по поручению уполномоченного государственного органа, фактически исполнило публичную функцию обеспечения права граждан на жилище (схожая правовая позиция изложена в определении Верховного Суда РФ от 18 октября 2022 г. № 09-ЭС21-22265 (2) по делу № А07-21667/2017.
Таким образом, подчеркнул Дмитрий Киселев, обязательства перед гражданами, принятые Фондом, были исполнены не Фондом, а обществом «СК “Миловский парк”».
«В результате чего на стороне Фонда возникло неосновательное обогащение: Фонд имущество застройщика принял, а обязательства – нет. ООО «СК “Миловский парк”» в отличие от Фонда является коммерческой организацией и после оказания содействия участникам строительства вполне оправданно ожидает со стороны государства встречного предоставления. Можно предположить, что Верховный Суд РФ укажет, что при разрешении спора необходимо учитывать цель вступления юридического лица в правоотношения с застройщиком; наличие поручения на заключение сделок со стороны уполномоченного государственного органа, а также факт исполнения обязательств перед гражданами за счет такого юридического лица. Скорее всего, Верховный Суд РФ оставит в силе судебный акт суда первой инстанции», – пояснил он.
Юрий Самолетников, адвокат практики разрешения споров VERBA LEGAL, отметил, что после вынесения определения Верховного Суда по делу Паначева Л.Г. (№ 305-ЭС22-7163 от 22 августа 2022 г.) для определения очередности погашения требования в банкротстве застройщика, помимо критерия личности кредитора, установленного законом, также стал действовать критерий цели приобретения жилья.
То есть, если установлен факт, что договор заключен гражданином и для потребительской (т.е. любой иной кроме инвестиционной) цели, то такое требование подлежит включению в «приоритетную» третью очередь. В ином случае – требование подлежит учету в четвертой очереди. Из судебных актов по рассматриваемому кейсу усматривается, что требование СК «Милославский парк»: (1) вытекает из договоров, которые первоначально были заключены с гражданами; (2) не установлен факт того, что при заключении первоначальных договоров преследовалась инвестиционная цель. Кроме того, «СК “Миловский парк”» указывал, что его действия по приобретению требований у граждан также не преследовали инвестиционную цель – были направлены на восстановление прав граждан в рамках банкротства ООО «КилСтройИнвест» путем реализации дорожной карты, утвержденной Правительством республики. Соответственно, из обстоятельств дела, приведенных судами нижестоящих инстанций, требование «СК “Миловский парк”» соответствует критериям для учета его в третьей очереди.
Радмила Радзивил, управляющий партнер ЮК Правый берег, арбитражный управляющий, полагает, что доводы кассационной жалобы ООО «СК “Миловский парк”» заслуживают внимания.
Постановления судов апелляционной и кассационной инстанций, исходя из изученных обстоятельств дела, представляются несправедливыми по отношению к заявителю. Опять же, учитывая социальную составляющую в его действиях. Суд первой инстанции, на мой взгляд, установив, что вся юридическая «оболочка» урегулирования обязательств с гражданами осуществлялась при поддержке и на условиях органов государственной власти Республики Башкортостан, правильно квалифицировал отсутствие у ООО «СК “Миловский парк”» инвестиционной цели в приобретении квартир, и учел, что права более 500 граждан-участников строительства уже были восстановлены ООО «СК “Миловский парк”» путем реализации дорожной карты, утвержденной Правительством Республики Башкортостан. Она, на мой взгляд, действительно отсутствует, ведь, как и следует из обстоятельств дела, в правоотношения с застройщиком в 2015–2016 гг. вступали граждане, которые, в сущности, за плату уступили права и обязанности ООО «СК “Миловский парк”» по договорам цессии. Заявителя можно было бы обозначить скорее как "оператора" в процессе урегулирования обязательств перед гражданами, который на бюджетные средства фактически построил и передал людям квартиры в обмен на получение квартир из проблемного объекта.
По словам Радмилы Радзивил, нижестоящие суды формально применили положения Федерального закона от 27 июня 2019 г. № 151-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” и отдельные законодательные акты Российской Федерации» и посчитали его профессиональным инвестором исходя из количества квартир и самого факта заключения договоров цессии, проигнорировали фактические обстоятельства дела.
«Надеюсь, что вышестоящая инстанция удовлетворит кассационную жалобу и оставит в силе судебный акт первой инстанции. В против случае заявитель будет лишен возможности получения квартир на основании договоров долевого участия в строительстве и возможности покрыть свои расходы на участие в этом урегулировании. Положительное для кассатора определение будет содержать ценные разъяснения для определения статуса и порядка удовлетворения требований такого «оператора», а также будет иметь существенное политико-правовое значение для строительной сферы. Ведь если этой компании будет отказано в праве собственности на квартиры, это отобьет последнее желание у застройщиков принимать участие в подобных проектах», – пояснила она.
Артем Бондаренко, юрист ЮК «Генезис», полагает, что Верховный Суд РФ, вероятно, встанет на сторону ООО «СК “Миловский парк”», основываясь на принципах защиты законных интересов добросовестных участников оборота и публичных интересов.
Суд может указать, что формальное исключение юридических лиц из числа участников долевого строительства, как это сделали апелляционная и кассационная инстанции, не должно лишать организации права претендовать на объекты, если они фактически выполнили обязательства перед гражданами. Если ВС РФ поддержит доводы заявителя, это создаст важный прецедент, позволяющий юридическим лицам, действующим в интересах граждан, претендовать на объекты долевого строительства. Такое решение может повлиять на практику, расширив права организаций, участвующих в восстановлении прав граждан-дольщиков, и уточнив порядок применения норм законодательства о банкротстве. Кроме того, оно подчеркнет необходимость учитывать не только формальный статус участников, но и их фактическую роль в решении социальных задач. Это также может стимулировать юридических лиц к участию в государственных инициативах по защите дольщиков, укрепляя доверие к таким механизмам.
