ООО «Сланцы» выкупило на банкротных торгах имущественный комплекс, включающий ТЭЦ и другие объекты, расположенные на арендуемом у администрации района участке. При этом ставка арендной платы составляла 2% от кадастровой стоимости участка. Поскольку договор аренды участка действовал до конца 2019 года, в новом соглашении чиновники предложили увеличить ставку по аренде в несколько раз. ООО «Сланцы» попыталось договориться с администрацией, настаивая, что одновременно с получением права собственности на объекты недвижимости компания приобрела и права на участок на тех же условиях, что и прежний собственник недвижимости. Поэтому при заключении договора аренды участка на новый срок подлежит сохранению прежний порядок определения арендной платы. Но так как договориться не удалось, ООО «Сланцы» подало иск в суд. Суд первой инстанции признал требование истца обоснованным. Однако апелляционной и окружной суды согласились с позицией администрации района и увеличили размер арендной платы. ООО «Сланцы» пожаловалось в Верховный суд, среди прочего настаивая, что ТЭЦ вырабатывает тепловую энергию, используемую для обогрева муниципального образования, а значит должна применяться льготная ставка. ВС рассмотрит этот спор 15 июня (дело А56-76483/2020).
Фабула
ООО «Сланцы» в 2016 году купило на банкротных торгах у ОАО «Завод «Сланцы» имущественный комплекс. Все объекты имущественного комплекса расположены на арендуемом у администрации Сланцевского муниципального района Ленинградской области участке. Ставка арендной платы на момент торгов составляла 2% от кадастровой стоимости участка.
Однако администрация района предложила ООО «Сланцы» перезаключить договоры аренды до 2069 года (договор аренды действовал до конца 2019 года), существенно увеличив размер арендной платы (до 58,9 млн рублей в 2020 году).
ООО «Сланцы» обратилось в суд с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды участка в части установления размера арендной платы исходя из ставки 1,6% и в любом случае в пределах 2% от кадастровой стоимости участка.
Суд первой инстанции согласился с предложенной арендатором ставкой арендной платы в размере 1,6% кадастровой стоимости участка. Однако апелляция, с которой согласился суд округа, определила арендную плату в размере 39,2 млн рублей в 2020 году, 40,6 млн рублей — в 2021 году, и 42 млн рублей — в 2022 году.
ООО «Сланцы» пожаловалось в Верховный суд, который решил рассмотреть этот спор 15 июня 2023 года.
Что решили нижестоящие суды
Суд первой инстанции согласился с позицией истца.
Суд апелляционной инстанции не согласился с выводами суда первой инстанции и изложил условие о размере арендной платы в редакции арендодателя, который определил плату в соответствии с постановлением Правительства Ленинградской области от 28.12.2015 № 520 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ленинградской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Ленинградской области, предоставленных без проведения торгов, и признании утратившими силу отдельных постановлений Правительства Ленинградской области» (далее – Постановление № 520) по приведенной в данном постановлении формуле с применением коэффициента разрешенного использования 3,00.
Апелляционный суд исходил из того, что спорный участок предоставлен в аренду под территорию завода, а расположенная на нем ТЭЦ с пристройками является вспомогательным объектом этого завода (занимает менее 2% от общей площади участка). ООО «Сланцы» не доказало, что 226 иных объектов, находящихся на этом участке, составляют единый технологический комплекс с ТЭЦ. Выработанная данной ТЭЦ тепловая энергия используется ООО «Сланцы» для снабжения своих объектов и только излишки продаются другим организациям. Поскольку участок используется арендатором также для иных видов деятельности, нет оснований для применения при расчете арендной платы Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ, утвержденные постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 (далее – Правила, утвержденные постановлением № 582), а также Приказа Минэкономразвития РФ от 18.06.2013 № 347 «Об утверждении ставок арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности РФ и предоставленных (занятых) для размещения тепловых станций, обслуживающих их сооружений и объектов» (далее – Приказ № 347).
Суд кассационной инстанции признал правильными выводы суда апелляционной инстанции.
Что думает заявитель
На этапе переговоров с администрацией ООО «Сланцы» указывало, что одновременно с приобретением права собственности на объекты недвижимости в соответствии со статьей 552 Гражданского кодекса и статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации компания приобрела права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости (право аренды). Поэтому при заключении договора аренды земельного участка на новый срок подлежит сохранению порядок определения платы — исходя из 2% кадастровой стоимости земельного участка.
Кроме того, основным видом деятельности ООО «Сланцы» является производство электрической и тепловой энергии с помощью спорной ТЭЦ, обеспечивающей выработку тепловой энергии, которая продается единой теплоснабжающей организации МО «Сланцевское городское поселение» (ЗАО «НеваЭнергия») для последующей поставки населению. Для арендатора деятельность по производству электроэнергии и тепловой энергии является регулируемой.
Приказом № 347 утверждена ставка арендной платы в размере 1,6% от кадастровой стоимости земельного участка, находящегося в собственности РФ и предоставленного (занятого) для размещения тепловых станций, обслуживающих их сооружений и объектов. Данные ставки установлены с учетом принципов запрета необоснованных предпочтений и экономической обоснованности, согласно которым арендная плата за публичные земельные участки, расположенные в одной местности, отнесенные к одной категории и предназначенные для одних и тех же видов деятельности, которая к тому же регулируется государственными тарифами, не должна различаться.
Ошибочны выводы судов апелляционной и кассационной инстанций о том, что ООО «Сланцы» продает только излишки выработанной тепловой энергии и что ТЭЦ занимает менее 2% от общей площади спорного участка. Суды не учли, что большинство расположенных на участке объектов прямо или косвенно связаны с выработкой энергии.
На спорном земельном участке помимо ТЭЦ находится федеральное имущество (сооружения гражданской обороны), поэтому при определении арендной платы за данный участок должен применяться порядок, установленный для участков, находящихся в федеральной собственности.
Расчет арендной платы за указанный земельный участок, основанный на Постановлении № 520, в нарушение требований земельного законодательства, Основных принципов, утвержденных постановлением № 582, в несколько раз превышает как размер предельной ставки арендной платы для Ленинградской области, установленной для земельных участков, находящихся в федеральной собственности по правилам Приказа № 347, так и размер, установленный ранее действовавшим договором аренды — 2 % кадастровой стоимости.
Что решил Верховный суд
Судья ВС И.Л. Грачева признала доводы жалобы заслуживающими внимания и передала спор в Экономколлегию.
Почему это важно
Партнер, руководитель практики банкротств и корпоративных конфликтов ССП-Консалт Сергей Привалов отметил, что переданный на рассмотрение Судебной коллегии ВС РФ спор касается разногласий, связанных с определением размера арендной платы за пользование земельным участком с учетом категорий земель и характера использования расположенных на нем объектов.
Нижестоящие суды по-разному оценили деятельность предприятия по выработке электроэнергии, что имело значение для настоящего спора. Полагаю, исходя из фактических обстоятельств спора прослеживается несистемный подход к порядку определения арендной платы, в первую очередь, со стороны администрации. С момента заключения первого договора аренды в 2013 году и до его истечения в 2019 году у администрации не было сущностных претензий к расчету арендной ставки. Такая практика (возможное будущее увеличение арендной ставки) в случае оставления судебных актов судов апелляционной и кассационной инстанций будет свидетельствовать о необходимости дополнительной оценки потенциальными участниками банкротных торгов своих финансовых затрат на аренду земельных участков в аналогичных случаях.
Исходя из позиции, изложенной в Определении о передаче спора на рассмотрение СКЭС, Сергей Привалов полагает, что с высокой долей вероятности будет оставлен без изменения судебный акт суда первой инстанции (об установлении размера арендной платы в размере 1,6% от кадастровой стоимости) с одновременной отменой постановлений апелляционной и кассационной инстанций. В случае, если будет установлена необходимость дополнительного исследования фактических обстоятельств, спор будет направлен на новое рассмотрение, подытожил юрист.
Управляющий партнер юридической фирмы Medko Group Виталий Медко считает это дело весьма многоплановым.
Интерес представляют два аспекта. Во-первых, вправе ли покупатель имущества у должника в последующем заключить договор аренды земельного участка, на котором расположены приобретенные объекты недвижимости, на тех же условиях, что были у должника? Во-вторых, не менее интересно – вправе ли такой покупатель – сетевая компания – рассчитывать на получение преференций ставки арендной платы при заключении договора аренды земли с органом МСУ? И является ли использование земельного участка в иных целях, помимо целей передачи электрической энергии, основанием для отказа в применении льготной ставки арендной платы?
В части первого вопроса, сожалеет Виталий Медко, ВС РФ будет лишен возможности высказаться по существу, поскольку сам заявитель жалобы при рассмотрении дела уточнил свои исковые требования, попросив установить себе ставку по арендной плате за пользование земельным участком именно с учетом своего субъектного статуса сетевой энергетической компании.
«Фактически истец отказался от доводов о праве заключения договора аренды на тех же условиях, что были у банкрота. Касательно второго аспекта спора, убежден, что судами неправомерно не было учтено, что арендатор наделен специальным статусом сетевой компании и в его отношении приняты тарифные решения об установлении платы за оказание услуг по передаче электрической энергии. В этой части рассуждение нижестоящих судов о том, что ТЭЦ с пристройками является вспомогательным объектом завода, неверно. Сам факт наличия статуса сетевой компании наделяет заявителя правом на получение преференций при установлении ставок арендной платы. С другой стороны, рассуждения нижестоящих судов о том, что территория всего завода на спорном земельном участке не участвует в процессе передачи электрической энергии, тоже не лишены здравого смысла. Соответственно, ВС РФ предстоит выработать позицию в части этой фактической коллизии», – отметил он.
Адвокат, советник юридической фирмы INTELLECT Илья Абрамов отметил, что, по существу, ООО «Сланцы» заявило два довода в поддержку своей позиции о том, что размер арендной платы по новому договору аренды должен быть ниже, чем в предложенном арендодателем проекте.
Первый довод: ООО «Сланцы» является правопреемником завода в части прав на земельный участок в силу ст. 552 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ и на него в равной степени должны распространяться льготные правила определения арендной платы в силу п. 2 ст. 3 закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ». Второй довод: земельный участок используется ООО «Сланцы» для осуществления деятельности по производству электроэнергии и тепловой энергии, а следовательно, для определения ставки арендной платы должен применяться Приказ Министерства экономического развития РФ от 18 июня 2013 г. № 347.
По мнению Ильи Абрамова, оба довода представляют интерес для развития судебной практики по спорам о применении регулируемой арендной платы в отношении публичных земельных участков. «Так, рассуждения по первому доводу коснутся вопроса о том, сохраняется ли льготная ставка из п. 2 ст. 3 закона № 137-ФЗ в случае перезаключения нового договора аренды на земельный участок, право аренды на который было переоформлено из права постоянного бессрочного пользования. Обсуждая второй довод общества, Верховный суд РФ, вероятно, затронет проблему, какие условия должны соблюдаться, чтобы сделать вывод о том, что земельный участок предоставлен либо используется для целей, которые дают право на специальные арендные ставки, напрямую устанавливаемые Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (ранее – Министерством экономического развития РФ). Доводы общества заслуживают внимания, поскольку его экономическая деятельность (производство тепловой энергии), в свою очередь, также является регулируемой, а потому выглядит несправедливым вменение обязанности по оплате арендной платы по общим правилам, а не по тем, которые специально устанавливаются для такого рода деятельности», — отметил адвокат.
По словам Ильи Абрамова, выводы по любому из вышеуказанных вопросов будут полезны и внесут бóльшую определенность в данную категорию споров, которая является очень распространенной в арбитражных судах.
Управляющий партнер Zharov Group Евгений Жаров считает, что у ООО «Сланцы» есть все шансы на обжалование актов судов апелляционной и кассационной инстанций в ВС, так как эти суды ошибочно ссылаются на то, что арендатор участка продает лишь излишки выработанной тепловой энергии.
Из материалов дела следует, что в документах, отражающих выручку ООО «Сланцы», основным его доходом является продажа энергии потребителям муниципального образования и что ТЭЦ занимает не более 2% от общей площади спорного участка. Главным основанием для обжалования вынесенных судами апелляционной и кассационной инстанций актов может стать то, что большинство расположенных на участке объектов прямо или косвенно связаны с выработкой энергии. При этом судебная практика по таким спорам достаточно устоявшаяся и компаниям удается отстоять условия договора.
Руководитель практики банкротства и реструктуризации Savina Legal Александра Алфимова отметила, что данный спор касается, в основном, земельной проблематики, а именно применимого права в отношении ставок арендной платы.
Арендатор, купивший у банкрота ТЭЦ и иные связанные с ней здания и сооружения, настаивает, что к нему должна применяться ставка как для публичных земельных участков, особенно учитывая, что без ТЭЦ не сможет существовать городское поселение, а также учитывая нахождение на спорном участке объектов гражданской обороны. Апелляция и кассация не согласились с этими доводами, посчитав, что ТЭЦ занимает только 2% площади участка, что энергия направляется не только на социальные нужды, но и продается с извлечением прибыли. Верховный суд РФ скорее всего прислушается к доводам арендатора и направит спор на новое рассмотрение для более детального изучения всех обстоятельств.
