Долг за аренду участка под ТК департамент горимущества Москвы взыскал с прежнего, а не нового арендатора.
Предшественник компании «АСТ Транс Маркет» заключил с Правительством Москвы инвестиционный контракт на строительство торгового комплекса, а также договор аренды земельного участка под строительство ТК (впоследствии возобновлен на неопределенный срок). В рамках банкротства «АСТ Транс Маркет» конкурсный управляющий продал с торгов принадлежащие компании права требования по инвестконтракту стоимостью 221 млн рублей. По итогам торгов с ООО «Аграркредит Эссет Менеджмент Раша» в июле 2019 году был заключен договор уступки прав требований. Однако это не помешало департаменту горимущества Москвы взыскать с «АСТ Транс Маркет» в суде плату за пользование участком за период с 24.07.2019 по 30.06.2020 года в размере 7,5 млн рублей. «АСТ Транс Маркет», ссылаясь передачу в июле 2019 года по цессии обязательств по договору аренды ООО «Аграркредит Эссет Менеджмент Раша», подал иск о взыскании с последнего 7,5 млн рублей. Суд первой инстанции, с которым согласились апелляция и кассация, отклонил исковые требования. «АСТ Транс Маркет» пожаловался в Верховный суд, который решил рассмотреть этот спор 25 января 2024 года (дело А40-127277/2022).
Фабула
Для реализации инвестиционного контракта на строительство административного торгового комплекса, заключенного Правительством Москвы и ООО «КБФ АСТ» (правопредшественник ООО «АСТ Транс Маркет»), в пользование «КБФ АСТ» на срок до 31.12.2008 (впоследствии возобновлен на неопределенный срок) был передан на основании договора аренды участок.
При этом в июле 2017 года ООО «АСТ Транс Маркет» было признано банкротом по упрощенной процедуре ликвидируемого должника. В рамках банкротства конкурсный управляющий реализовал принадлежащие «АСТ Транс Маркет» права требования по инвестконтракту стоимостью 221 млн рублей на торгах. По итогам торгов с ООО «Аграркредит Эссет Менеджмент Раша» в 2019 году был заключен договор уступки прав требований.
Однако с ООО «АСТ Транс Маркет» была взыскана в суде плата за пользование участком за период с 24.07.2019 по 30.06.2020 года в размере 7,5 млн рублей по договору аренды. Ссылаясь на то, что с компании взыскана задолженность по аренде, а при этом в июле 2019 года по цессии обязательства по договору аренды были переданы ООО «Аграркредит Эссет Менеджмент Раша», и арендная плата не возмещена, «АСТ Транс Маркет» потребовал взыскать с «Аграркредит Эссет Менеджмент Раша» 7,5 млн рублей.
Суд первой инстанции, с которым согласились апелляция и кассация, отклонил исковые требования. «АСТ Транс Маркет» пожаловался в Верховный суд, который решил рассмотреть этот спор 25 января 2024 года.
Что решили нижестоящие суды
Суды исходили с учетом установленных при рассмотрении дел № А40-41195/2021 и № А40-254940/2021 обстоятельств из того, что передача в июле 2019 года прав и обязанностей по договору аренды земельного участка на основании договора уступки ввиду отсутствия согласия арендодателя и государственной регистрации перехода права аренды является ничтожной, в связи с чем отсутствуют доказательства неосновательного обогащения ответчика при сохранении арендных обязательств истца по договору аренды земельного участка.
Что думает заявитель
По мнению заявителя, принадлежащие ему права по инвестконтракту реализованы в процедуре конкурсного производства. ООО «Аграркредит Эссет Менеджмент Раша» — победитель торгов. Поэтому «АСТ Транс Маркет» и «Аграркредит Эссет Менеджмент Раша» заключили в июле 2019 года договор цессии и в итоге права по инвестконтракту были переданы ответчику, в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.
В частности, к ответчику перешли права, обеспечивающие исполнение обязательств, в том числе право аренды участка, предоставленное для реализации инвестпроекта. «Аграркредит Эссет Менеджмент Раша» в полном объеме оплатил стоимость уступки в размере 221 млн рублей. Имущество принято без возражений.
Между тем Департамент горимущества взыскал с «АСТ Транс Маркет» в суде задолженность по арендным платежам за счет конкурсной массы должника-банкрота. Хотя фактически и юридически участок передан новому правообладателю.
То есть пользу от владения участком, переданного по договору аренды, с момента заключения договора цессии извлекает ответчик, а плата за пользование этим участком взыскана в судебном порядке с ООО «АСТ Транс Маркет».
Учитывая принцип платности землепользования, установленный подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 Земельного кодекса, заявитель считает, что ответчик является лицом, обязанным выплатить истцу сумму взысканных арендных платежей, поскольку оснований для безвозмездного пользования участком нет.
Что решил Верховный суд
Судья ВС Е.Е. Борисова сочла доводы жалобы заслуживающими внимания и передала спор в Экономколлегию.
Почему это важно
Исполнительный директор ЭТП «Центр дистанционных торгов» Тимур Насретдинов отметил, что вероятность удовлетворения данной жалобы представляется маловероятным событием, но возможным.
Необходимо обратить внимание, что согласно тому факту, что переуступка не была зарегистрирована, ответчику можно заявлять, что она не имеет юридической силы, согласно, в том числе, п. 2 ст. 164 ГК РФ. Полагаю, что в данном судебном споре истец избрал изначально неверный способ защиты. Более эффективным способом являлась бы попытка зарегистрировать данную переуступку, в том числе через суд, изначально. В случае удачного исхода сейчас чаша весов склонялась бы в сторону истца. Один из возможным выходов для ответчика в данной ситуации заключается в ссылке на правовой подход, изложенный в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ № 73 и в письме Президиума ВАС РФ от 25 февраля 2014 г. № 165, который не позволяет злоупотреблять арендатором тем фактом, что соглашение не было зарегистрировано. Разрешение данного спора позволит понять, какая практика является в приоритете в текущий момент.
По словам гендиректора «Доброторг», к.ю.н. Натальи Ершовой, несмотря на то, что рассматриваемый спор напрямую не связан с оспариванием торгов по продаже имущества ООО «АСТ Транс Маркет», признанного банкротом, представляется, что многие спорные вопросы уходят своими корнями именно в торговую процедуру, по результатам которой был заключен договор уступки прав требования по исполнению инвестконтракта.
Так, в частности, предметом торгов согласно опубликованным сообщениям в ЕФРСБ являлось право требования ООО «АСТ Транс Маркет» по инвестиционному контракту (договору) №12-2349/Н-2 от 11.05.2004 (с изменениями, внесенными дополнительными соглашениями №1-4). Как следует из обстоятельств дела, единственному участнику торгов — ООО «Аграркредит Эссет Менеджмент Раша» — вместе с уступкой прав требования по инвестконтракту также были переданы права по договору аренды участка, который не был поименован в составе лота. Такой подход при проведении торгов и определении состава лота создал правовую неопределенность по вопросу о том, можно ли считать состоявшейся передачу прав по договору аренды, если в предмете торгов права по договору аренды указаны не были, а уступка прав по договору аренды совершена в отсутствие согласия арендодателя и без государственной регистрации соответствующего договора. Как следствие возник вопрос о том, кто фактически должен нести бремя оплаты арендных платежей за пользование указанным земельным участком. Представляется, что при рассмотрении дела судебная коллегия должна дать оценку выводам судов нижестоящих инстанций о ничтожности перевода долга по договору аренды в рамках уступки права требования по инвестконтракту и на этом основании сделать вывод о том, на ком лежит обязанность по уплате таких арендных платежей.
Младший юрист «Сопровождение процедур банкротства и антикризисный консалтинг» юридической компании «Лемчик, Крупский и партнеры» Джамал Мамедов считает, что на этот раз Верховному суду РФ придется поставить точку в вопросе правомерности передачи прав по аренде земельного участка без согласия собственника, необходимость которого была закреплено в договоре.
В рамках дела А40-25152/2022 (иск департамента городского имущества к истцу в настоящем деле) суд первой инстанции сделал вывод относительно ничтожности договора аренды, так как права по договору аренды были уступлены без согласия арендодателя (Правительства Москвы). Аналогичное дело уже рассматривалось в 2017 году (см. Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 06.12.2017 по делу N А62-6436/2014), где судами был сделан вывод о том, что необходимость в получении согласия органа местного самоуправления на совершение оспариваемой сделки в силу указания закона отсутствует, и, следовательно, оспариваемая сделка не может быть признана недействительной по этому основанию. Суды руководствовались разъяснениями, изложенными в пункте 90 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ», согласно которым сделка может быть признана недействительной только тогда, когда получение согласия третьего лица, органа юрлица или государственного органа либо органа местного самоуправления на ее совершение необходимо в силу указания закона (пункт 2 статьи 3 ГК РФ). Не может быть признана недействительной по этому основанию сделка, получение согласия на которую необходимо в силу предписания нормативного правового акта, не являющегося законом.
С точки зрения банкротных правоотношений, конкурсный управляющий, по мнению Джамала Мамедова, был обязан учитывать условия действующего договора аренды земельного участка (абз. 7 раздела 5 договора, согласно которому арендатор обязуется не сдавать земельный участок в субаренду, не осуществлять сделок с правом аренды без согласия арендодателя и п. 7.2. инвестиционного контракта, который гласит, что переуступка прав оформляется дополнительным соглашением о переуступке прав между нынешним и будущим инвестором и администрацией (правительством Москвы), которое является неотъемлемой частью контракта).
«Однако несоблюдение таких условий не влечет недействительность банкротных торгов, более того, по общему правилу последствием заключения такой сделки без необходимого согласия является возмещение соответствующему третьему лицу причиненных убытков (статья 15 ГК РФ). Таким образом, обязанность по внесению арендных платежей была возложена на нового арендатора (ООО «Аграркредит Эссет Менеджмент Раша»). В случае, если Верховный суд РФ оставит в силе судебные акты нижестоящих инстанций, то такая практика повлечет возможность злоупотребления правом со стороны лиц, которым могут быть переданы права по договору аренды (в том числе посредством банкротных торгов). Очевидно, что итоговый судебный акт Верховного суда позволит сформировать однозначную практику по аналогичным вопросам», — указал он.
В комментируемом деле ответчик приобрел на публичных торгах право требования по инвестиционному контракту, которое не является в полной мере самостоятельным активом. Это обусловлено тем, что реализация инвестиционного проекта невозможна без права пользования земельным участком, полагает старший юрист ЮрТехКонсалт Анастасия Лысенко.
Можно привести грубую аналогию с покупкой квартиры, при которой к покупателю переходят права и обязанности по договорам с энергоснабжающими организациями (без, например, водоотведения, квартира бы не имела той ценности, за которую ее приобрели). При этом специальной оговорки при сделке купли-продажи это не требует. Отсутствие согласия арендодателя не имело решающего значения в рассматриваемом споре, поскольку покупатель определен на публичных торгах, проведенных в соответствии с федеральным законом. Следует приветствовать, что Верховный Суд РФ обратил внимание на это дело. Нижестоящие суды действительно не уделили должного внимания тому, что на стороне ответчика имеется неосновательное обогащение. Вынесенный по результатам рассмотрения спора судебный акт позволит более четко обозначить тот факт, что, приобретая нематериальный актив, лицо, возможно, должно будет автоматически возложить на себя обязанности по взаимосвязанным правоотношениям.
