В рамках банкротства компании «Жилстройресурс» суды трех инстанций признали на основании требования конкурсного управляющего недействительной продажу должником помещения, состоявшуюся в годичный период подозрительности. Суды сделали вывод, что сделка состоялась при неравноценном встречном исполнении со стороны покупателя. При этом суды сослались на заключение эксперта, по которому рыночная стоимость отчуждаемого объекта почти в два раз выше. Ольга Пешехонова (покупатель) пожаловалась в Верховный суд, который решил рассмотреть этот спор. (дело А43-32982/2018).
Фабула
В октябре 2017 года АО «Жилстройресурс» (продавец) и Ольга Пешехонова (покупатель) заключили договор купли-продажи встроенного нежилого помещения общей площадью 29,9 кв. м. Цена договора составила 750 тыс. рублей.
При этом в сентябре 2018 года было возбуждено производство по делу о банкротстве «Жилстройресурса».
В июле 2020 года суд признал «Жилстройресурс» банкротом по специальным правилам параграфа 7 главы IX закона о банкротстве.
В процедуре конкурсного производства управляющий оспорил упомянутый договор купли-продажи, ссылаясь на занижение цены сделки ее сторонами.
Суд первой инстанции признал договор недействительными, применив последствия его недействительности в виде взыскания 1,27 млн рублей с Пешехоновой в пользу «Жилстройресурса» и восстановления задолженности последнего перед Пешехоновой в сумме 750 тыс. рублей.
Апелляция изменила определение нижестоящего суда в части применения последствий недействительности сделки: с Пешехоновой в конкурсную массу общества взысканы 520 тыс. рублей.
Наконец, окружной суд отменил постановление апелляции в части применения последствий недействительности договора, в отмененной части оставив в силе определение суда первой инстанции.
Ольга Пешехонова пожаловалась в Верховный суд, который решил рассмотреть этот спор.
Что решили нижестоящие суды
Признавая договор недействительным на основании пункта 1 статьи 61.2 закона о банкротстве, суды исходили из того, что он заключен в годичный период подозрительности, предшествующий возбуждению дела о банкротстве общества, при неравноценном встречном исполнении со стороны Пешехоновой.
Вывод судов о существенном отклонении цены договора от реальной стоимости недвижимости был обоснован ссылками на заключение эксперта. Согласно данному заключению рыночная стоимость отчуждаемого объекта составляла 1,27 млн рублей.
Что думает заявитель
Ольга Пешехонова полагает, что суды проигнорировали ее доводы относительно того, что сам конкурсный управляющий в 2022 году реализовал нежилое помещение, расположенное в соседнем доме, сходное по характеристикам с приобретенным Пешехоновой объектом и также построенное «Жилстройресурсом», имеющее немного большую площадь (34 кв. метра), за 3,85 млн рублей. Это, с учетом роста цен на недвижимость в период с 2017 по 2022 годы, свидетельствует о рыночном характере цены оспариваемого договора.
Суды, как находит податель жалобы, придали заключению эксперта заранее установленную силу, уклонившись от проверки возражений ответчика относительно того, что эксперт выбрал в качестве аналогов объекты не являющиеся таковыми.
Так, эксперт признал аналогами нежилые помещения, расположенные в крупных торговых центрах, находящиеся намного ближе к центру города, имеющие большую площадь, с доброкачественным современным ремонтом. Тогда как объект оценки является небольшим по площади, находится довольно далеко от центра, расположен на цокольном этаже многоквартирного дома, внутри жилого квартала с неудобным подъездом. На этом объекте необходимо было проводить ремонтные работы.
Что решил Верховный суд
Судья ВС И.В. Разумов счел доводы жалобы заслуживающими внимания и передал спор в Экономколлегию.
Почему это важно
Валерия Тихонова, руководитель проектов банкротного направления юридической фирмы VEGAS LEX, отметила, что раскрытые в судебных актах обстоятельства действительно порождают сомнения в результатах проведенной по спору экспертизы.
Корректность подбора аналогов оцениваемого объекта – важнейших критерий для получения релевантных результатов и если экспертом действительно выбраны несопоставимые объекты, то согласие судов с результатами исследования является необоснованным. Другой вопрос, имелись ли в период проведения исследования сведения о продаже объектов, аналогичных спорному? Податель жалобы ссылается на факт продажи конкурсным управляющим должника сопоставимого по местоположению и площади объекта, но такая продажа состоялась в 2022 году, то есть в период рассмотрения комментируемого спора. Были ли эти сведения публично доступны в период проведения экспертизы? Если нет — возможно, эксперт выборку аналогов провел корректно. И тогда вопрос именно к судам, которые на стадии проверки определения суда первой инстанции, по всей видимости, не приняли во внимание доводы ответчика о противоречивом поведении конкурсного управляющего при продаже объекта недвижимости, сопоставимого спорному. И в таком случае налицо придание экспертному заключению заранее определенной силы, предопределяющей исход спора без учета иных доказательств в их совокупности.
По мнению Валерии Тихоновой, Верховный суд РФ в очередной раз подчеркнет необходимость оценки экспертных заключений в качестве лишь одного из доказательств по спору и рассмотрения доказательственной базы в ее совокупности (в том числе с учетом процессуального поведения участников спора).
Данный кейс подсвечивает очевидный вопрос: как можно ссылаться на нерыночность условий продажи банкротом актива, если сам банкрот на торгах потом реализовал подобный актив не намного дороже? Быть может, коллегия укажет на то, что формирование цены на банкротных торгах происходит несколько по иным правилам, нежели чем при продаже вне банкротства, ведь всем понятно, что круг покупателей в них разный. Один и тот же актив может кратно отличаться в цене в зависимости от способа реализации. Однако, вероятно и то, что коллегия отметит вопрос того, какое отклонение от цены достаточно для оспаривания состоявшейся продажи в последующем банкротстве. Этот вопрос никогда не перестанет быть актуальным.
Партнер юридической компании «Legal Points» (Лигал Поинтс) Руслан Адильбиев отметил, что при оспаривании сделок в делах о банкротстве по различным основаниям, предусмотренным законом о банкротстве, вопрос о цене предмета сделки имеет очень важное значение для суда, а в силу прямого содержания п. 1 ст. 61.2 закона о банкротстве обладает определяющим значением при принятии итогового судебного акта.
При этом положения действующего законодательства о банкротстве не раскрывают понятие «нерыночной сделки». В частности, п. 1 ст. 61.2 закона о банкротстве содержит только абстрактное (оценочное) понятие «нерыночной сделки» — это сделка, при которой стоимость предмета сделки существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения. В связи с тем, что законодательство не предусматривает четких и ясных критериев «нерыночности» сделки, судебной практикой был выработан определенный критерий, позволяющий определять ту или иную сделку как «нерыночную». В зависимости от региона, а иногда даже от конкретного судебного состава, сделка может быть признана недействительной в силу ее неравноценности в случае, если итоговая цена предмета сделка ниже его реальной стоимости в диапазоне, превышающем 10-30%. Однако, принимая судебные акты, суды часто не анализируют детально все специфические особенности предмета сделки, ориентируясь только на дисконт, который был установлен сторонами.
Руслан Адильбиев полагает, что в данном споре Верховный суд РФ поддержит кассатора и продолжит взятый ранее в Определении № 306-ЭС21-4742 от 05.05.2022 года курс на напутствие судов нижестоящих инстанций на необходимость более дифференцированного подхода к вопросу о неравноценности сделки.
«В дальнейшем судам надлежит осуществлять более детальную оценку причин и факторов формирования итоговой цены предмета сделки, в частности всесторонне изучать характеристики предмета сделки; его ликвидность; условия, сформировавшиеся на рынке на дату сделки; расходы, которые должен будет понести покупатель и т.п., и только после всестороннего анализа указанных фактов принимать решения о соответствии итоговой цены критериям «рыночной сделки», — пояснил он.
По мнению руководителя екатеринбургского офиса юрфирмы Арбитраж.ру Артема Комсюкова, Верховный суд РФ вполне себе может отменить оспариваемые судебные акты.
Действительно, заключение эксперта является одним из доказательств, не имеющим какого-либо преимущества перед остальными. И подобное заключение должно полностью соответствовать требованиям федеральных стандартов оценки. Кроме того, Верховный суд РФ ранее неоднократно высказывал мнение, что заключение оценщика всего лишь его профессиональное мнение, в то время как реальную стоимость определяет рынок, то есть совершенные сделки. Довод о продаже конкурсным управляющим аналогичного помещения за аналогичную стоимость действительно заслуживает внимания. Вместе с тем, стоит не забывать, что продажа имущества банкрота с торгов зачастую происходит с существенным дисконтом, что обусловлено целями конкурсного производства — скорейшее погашение требований кредиторов. В связи с этим для меня рассматриваемая ситуация является не столь очевидной, поэтому допускаю, что Верховный суд РФ отправит дело на новое рассмотрение для полного изучения данных вопросов.
Алексей Костоваров, партнер Адвокатского бюро «Линия права», отметил, что рассматриваемый спор представляет интерес с точки зрения формирования подхода к оценке экспертного заключения в банкротных спорах.
При оспаривании сделки должника на основании ч.1 ст.61.2 закона о банкротстве вполне очевидно вопрос о равноценности встречного исполнения является определяющим, и он разрешается, как правило, через назначение судебной экспертизы, результаты которой опровергнуть не просто. И хотя заключение эксперта, как и все другие доказательства, не имеет никакой заранее установленной силы и оценивается по общим правилам в совокупности с другими доказательствами, на практике ему придается особое значение. Такой подход имел место и в данном деле, где суд не принял очевидно заслуживающие внимания возражения ответчика относительно достоверности выводов эксперта. На примере этого дела ВС РФ может сформировать определенные стандарты оценки результатов экспертизы, в очередной раз обратив внимание нижестоящих судов, что заключение эксперта всего лишь одно из доказательств и оно также подлежит критической оценке.
В этом деле гораздо интереснее будет узнать подход ВС РФ к определениям нижестоящих судов в части применения последствий оспоренной сделки, нежели рассмотрения дела по существу жалобы. Сама жалоба лишь указывает на ошибку ценообразования спорной недвижимости и по сути не особа интересна. А вот то, что суды по разному определили последствия недействительности — этот подход давно уже следует унифицировать. Ведь ни одна судебная инстанция не применила возврат недвижимости в конкурсную массу. Суд первой инстанции предложил решение крайне неразумное и в большей степени формализованное. Апелляция в этом смысле более здраво подошла к решению вопроса и просто довзыскала разницу необоснованной выгоды с ответчика.
В мотивировочной части определения указано на неоднозначность заключения эксперта. Если доводы о некорректности оценки ранее рассматривались судами нижестоящих инстанций, но не нашли своей оценки в их постановлениях, вероятность отмены высока. Стоит отметить, что существенного влияния на судебную практику данный спор не окажет, поскольку речь идет только об устранении нарушений норм материального и процессуального права. На практике нарушения в порядке оценки устраняются на более ранних этапах судопроизводства.
В данном деле можно предположить о наличии двух существующих проблем: оценки результатов судебной экспертизы и волатильности этой самой оценки. Первая проблема не нова и хотя заключение эксперта является рядовым доказательством с точки зрения закона, в практике суда его содержание рассматривается как объективная истина. Вторая проблема состоит в том, что два оценщика почти никогда не установят даже схожую цену на один и тот же объект оценки, она может существенно отличаться, это связано с тем, что оценщик сам выбирает объекты для сравнения.
