ООО «УКС-4» и Правительство Москвы заключили инвестиционный контракт на строительство многоквартирного дома. После ввода объекта в эксплуатацию возник спор о распределении жилых и нежилых помещений. ООО «УКС-4», которое в дальнейшем было признано банкротом, оплатило коммунальные платежи за период с 10.03.2017 по 31.08.2021 года и обратилось в суд с иском о взыскании с Правительства Москвы половины этих расходов. Суды трех инстанций отказали в иске, указав, что в спорный период за Правительством Москвы не было зарегистрировано право собственности. Суды также отметили, что истец не представил расчет платежей по нежилым помещениям. В кассационной жалобе ООО «УКС-4» указало, что обязанность по оплате коммунальных услуг не связана с регистрацией права, а возникает в силу закона. Также истец представил расчет и ссылался на уклонение ответчика от приемки помещений. Судья ВС Н.С. Чучунова передала спор в Экономколлегию (дело А40-8823/2023).
Фабула
ООО «УКС-4» и Правительство Москвы заключили инвестиционный контракт на строительство многоквартирного дома. После ввода объекта в эксплуатацию возник спор о распределении жилых и нежилых помещений. ООО «УКС-4», которое впоследствии было признано банкротом, оплатило коммунальные платежи за период с 10.03.2017 по 31.08.2021 в размере 9 млн рублей и обратилось в Арбитражный суд Москвы с иском о взыскании половины этих расходов с Правительства Москвы.
Суды трех инстанций отказали в иске. ООО «УКС-4» обратилось с кассационной жалобой в Верховный суд РФ, который решил рассмотреть этот спор.
Что решили нижестоящие суды
Арбитражный суд Москвы и Девятый арбитражный апелляционный суд отказали ООО «УКС-4» в иске. Суды исходили из того, что в спорный период право собственности Москвы на помещения не было зарегистрировано, а значит, у города не было обязанности нести расходы на их содержание.
Суды указали, что истец препятствовал регистрации права, не подписывая акт реализации инвестконтракта. Кроме того, ООО «УКС-4» не представило расчет платежей по нежилым помещениям.
Арбитражный суд Московского округа согласился с выводами нижестоящих судов. Суд отметил, что в рамках дела о банкротстве истца было установлено, что объект находился в долевой собственности. Однако доказательств передачи спорных помещений городу и пользования ими в период с 10.03.2017 по 31.08.2021 не представлено.
Окружной суд обратил внимание, что судебные акты о разделе помещений вступили в силу позже предъявляемого периода, а право собственности Москвы на момент рассмотрения спора не зарегистрировано из-за приостановки регистрационных действий.
Что думает заявитель
В кассационной жалобе ООО «УКС-4» указало, что обязанность по оплате коммунальных услуг не связана с регистрацией права собственности, а возникает в силу закона. По мнению заявителя, право общей долевой собственности на объект у истца и города Москвы возникло независимо от госрегистрации, что подтверждается судебными актами по делу о банкротстве истца.
Заявитель сослался на ст. 249 ГК РФ и ст. 39 ЖК РФ, по которым участник долевой собственности обязан нести расходы соразмерно своей доле, независимо от факта пользования имуществом.
ООО «УКС-4» также указало, что представило расчет платежей и ссылалось на уклонение Правительства Москвы от приемки помещений. По мнению заявителя, город не регистрировал право и не принимал помещения по обстоятельствам, за которые сам отвечает, а именно из-за выдвижения необоснованных требований о передаче излишней площади.
Заявитель отметил, что направлял ответчику подписанные акты и ключи, но город не подписал документы даже после вступления в силу судебных актов о распределении помещений.
Итог
Судья Верховного суда РФ Н.С. Чучунова сочла доводы заявителя заслуживающими внимания и передала спор в Экономколлегию.
Почему это важно
Верховный суд напомнил об одной из категорий имущества, которое не подлежит включению в конкурсную массу должника. Речь идет о долях публично-правовых образований в объектах, построенных в рамках инвестиционных правоотношений до возбуждения дела о банкротстве. Это следует из специальных норм закона об инвестиционной деятельности. Такие объекты в силу закона находятся в долевой собственности должника и публично-правового инвестора. Поэтому должник не является единоличным собственником подобного имущества. Соответствующий подход ранее уже получил подтверждение на уровне ВС РФ. Поскольку принятые по спору акты противоречат практике Верховного суда, с высокой степенью вероятности они будут отменены. При этом, учитывая наличие в деле детальных расчетов спорных сумм по содержанию должником помещений, подлежащих передаче публично-правовому образованию, есть шанс на то, что спор не будет направлен на новое рассмотрение и спор будет решен в пользу истца.
Павел Селюнин, партнер, руководитель практики разрешения споров и банкротства юридической компании «Инноправо», отметил, что Верховный суд может согласиться с позицией истца, поскольку суды нижестоящих инстанций рассмотрели спор, руководствуясь общими правовыми предписаниями и ссылками на недоказанность обстоятельств, но не учли и не истолковали специальное законодательство, которым регулируются данные правоотношения.
Суды указали на обязанность истца доказать ряд обстоятельств, таких как пользование объектами ответчиком, а также сформулировали свои выводы на основе фактов отсутствия государственной регистрации и неподписания актов приемки-передачи, однако не исследовали причины неподписания, ответственность за которые нес ответчик. П. 3 ст. 3 закона об инвестиционной деятельности от 25.02.1999 № 39-ФЗ устанавливает важное правило для объектов, строящихся с привлечением внебюджетных источников финансирования на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности по договорам, заключенным до 01.01.2011, предусматривающим распределение площади соответствующего объекта инвестиционной деятельности между сторонами данного договора. Такие объекты признаются долевой собственностью сторон до момента государственной регистрации прав собственности на них с учетом распределения долей, предусмотренного данным договором.
Таким образом, пояснил Павел Селюнин, факт государственной регистрации объекта не является правоустанавливающим, поскольку право долевой собственности уже существовало, однако суды нижестоящих инстанций неправильно применили нормы материального права, ввиду чего вынесли незаконные судебные акты в пользу Правительства Москвы и ДГИ Москвы.
«В конечном итоге, если Верховный суд встанет на сторону истца, то это окажет положительное влияние на практику принимаемых решений, постепенно устраняя сложившееся негласное правило бесперспективности предъявления исков к публично-правовым субъектам, участвующим в частно-правовых правоотношениях», — отметил он.
