В рамках дела о банкротстве ОАО «Гидрометаллургический завод» конкурсный управляющий провел торги по реализации имущества должника. Земельные участки завода были проданы в составе одного лота, а расположенные на них объекты недвижимости — в составе другого лота на последующих торгах. В результате торгов все имущество перешло в собственность ООО «Алмаз капитал». Сергей Махов и Сергей Чак, привлеченные к субсидиарной ответственности по обязательствам завода, обратились в суд с требованием признать недействительными сделки по продаже имущества, заключенные между заводом и ООО «Алмаз капитал». Они указывали на нарушение принципа «единства судьбы земельного участка и находящихся на нем объектов недвижимости», а также на продажу имущества по заниженной цене аффилированному лицу. Суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении требований. Однако Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не согласился с нижестоящими судами, указав на нарушение принципа единства и необходимость проверки добросовестности покупателя, и направил дело на новое рассмотрение.
Фабула
ОАО «Гидрометаллургический завод» было признано банкротом (дело А63-6407/2018). В рамках дела о банкротстве Сергей Махов и Сергей Чак (в лице финансового управляющего Евгения Павленко), привлеченные к субсидиарной ответственности по обязательствам завода, попросили признать недействительными две заключенные по итогам банкротных торгов сделки: соглашения об оставлении имущества за собой от 14.05.2021 года и договоры купли-продажи от 14.05.2021 года № 1 и 2, заключенные между заводом и ООО «Алмаз капитал», а также применить последствия недействительности указанных сделок и взыскать с ООО «Алмаз капитал» 148,9 млн рублей рыночной стоимости отчужденного недвижимого имущества.
Заявители указали, что сделки нарушают принцип «единства судьбы земельного участка и находящихся на нем объектов недвижимости», а имущество было продано по заниженной цене аффилированному лицу.
Суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении заявленных требований. Финуправляющий Сергея Чака пожаловался в окружной суд, рассказал ТГ-канал Субсидиарная ответственность.
Что решили нижестоящие суды
Суды исходили из того, что оспариваемые сделки были совершены по результатам торгов, проведенных на основании утвержденного судом Положения о порядке реализации имущества завода.
Отчуждение в составе лота земельных участков без расположенных на них строений не привело к нарушению принципа единства данных объектов, поскольку впоследствии конкурсный управляющий завода провел инвентаризацию ранее невыявленных строений, подготовил новое Положение и реализовал их с торгов все тому же ООО «Алмаз капитал».
Суды не установили процедурных нарушений при проведении торгов и указали, что доказательства потенциальной возможности реализовать спорное имущество по более высокой цене не были представлены.
Что решил окружной суд
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не согласился с выводами нижестоящих судов.
Реализация земельных участков завода в составе одного лота на первоначальных торгах, а расположенных на этих участках объектов капитального строительства — в составе другого лота в ходе последующих торгов, несмотря на то, что в итоге данные объекты перешли в собственность одного лица (ООО «Алмаз капитал»), не соответствует принципу «единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов».
Суды первой и апелляционной инстанций фактически признали порочность оспариваемых сделок, но указали на последующее «восстановление» принципа единства в связи с проведением торгов по отдельной реализации ранее неучтенного имущества и подписанием с обществом соответствующих соглашений.
Однако суды не учли, что институт «исцеления» недействительных сделок (конвалидация) представляет собой способ защиты прав только добросовестных участников оборота. При этом вопрос о добросовестности лиц, совершивших оспариваемые сделки, не входил в предмет исследования и оценки нижестоящих судов.
Окружной суд также отметил, что реализация имущества завода посредством торгов в рамках конкурсного производства должна быть подчинена общей цели — наиболее полному удовлетворению требований кредиторов.
Действия по формированию лотов, определению условий торгов и непосредственной реализации имущества должны быть экономически оправданными и направленными на получение максимальной выручки.
Окружной суд сослался на позицию Верховного суда РФ о том, что искусственное дробление функционально связанных объектов на несколько лотов безосновательно снижает их привлекательность для независимых участников гражданского оборота и ограничивает круг участников торгов, а потому не отвечает целям конкурсного производства.
При этом доводы заявителей о том, что никакой независимый покупатель не станет приобретать строения, находящиеся на земельных участках, принадлежащих другому лицу, не получили надлежащей правовой оценки нижестоящих судов.
Итог
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа отменил акты нижестоящих судов и направил обособленный спор на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.
Почему это важно
Артем Яковенко, юрист судебной практики CLS, отметил, что концептуально настоящий спор является одним из множества похожих, в рамках которых суды анализируют законность и экономическую целесообразность порядка формирования лотов на торгах.
Мотивируя отмену судебных актов, кассационный суд ссылается на позиции о недопустимости искусственного дробления лотов и неисследованность вопроса о добросовестности залогового кредитора. Видимо, АС СКО увидел в обстоятельствах дела признаки сговора управляющего и залогового кредитора. Ключевую роль в этом споре играет тот факт, что неполную инвентаризацию произвел предшествующий управляющий, еще до утверждения положения о торгах. И комитет кредиторов, и залоговый кредитор, и новый управляющий в теории могут ссылаться на то, что они добросовестно ориентировались на акт инвентаризации предшествующего управляющего и, утверждая положение и реализуя имущество, они добросовестно не знали об отсутствии в составе лота части имущества. Кажется, что если суды установят добросовестность залогового кредитора, правильным способом возмещения потерь конкурсной массы (при наличии таковых) станет проверка добросовестности именно предыдущего управляющего и, если что, привлечение его к убыткам. В итоге сделки могут и должны быть оспорены, только если суды обнаружат недобросовестный сговор между залоговым кредитором и одним из управляющих или информированность залогового кредитора о наличии неучтенного имущества.
По мнению Артема Яковенко, если суды установят, что залоговый кредитор на момент утверждения комитетом кредиторов положения о торгах знал о непроинвентаризированном имуществе, спор может вылиться в еще один кейс об ответственности контролирующего кредитора.
«Именно этот судебный акт каких-либо серьезных последствий для судебной практики принести не должен. А вот судебный акт, принятый по результатам второго круга рассмотрения, может значительно повлиять на практику», — считает он.
Юрий Самолетников, адвокат практики разрешения споров VERBA LEGAL, отметил, что в связи с тем, что в законе не установлены конкретные критерии, при которых разнородное имущество подлежит объединению в единый лот, суды нередко занимают неоднозначные позиции по данной категории дел.
В рассматриваемом случае, как представляется, обстоятельства однозначны: с учетом одного из базовых принципов гражданского права (строение следует за землей), усматриваются нарушения при проведении торгов, поскольку вместе с землей, сведения о которой были указаны в сообщении о торгах, были реализованы и здания, сведения о которых в сообщении о торгах отсутствовали. Соответственно, внешние участники торгов, не связанные с должником, не знали и не могли знать о таком скрытом дополнении к продаваемому лоту, в то же время конкурсный управляющий в силу своих полномочий об имуществе должника был знать обязан. Для признания торгов недействительными по заявленным ст. 10, 168 ГК РФ нижестоящим судам необходимо было установить последний элемент: знал ли кредитор, который оставлял имущество за собой, о скрытом имуществе. Не исследование судами данного обстоятельства и послужило одним из оснований для отправления спора на новое рассмотрение.
Дмитрий Ткачев, генеральный директор ЭТП «Тендерные технологии», отметил, что принцип единства земельного участка и расположенного на нем строения — один из основополагающих в земельном праве и закреплен в ст. 1 ЗК РФ.
Судебная практика о том, что при формировании лотов для проведения торгов важно его учитывать, сформировалась уже достаточно давно. Со стороны потенциального покупателя объекта недвижимости очевидно будет существовать большой риск невозможности нормальной эксплуатации объекта без земельного участка. В связи с этим довод о том, что таким образом был явно занижен покупательский спрос, весьма существенный. Объекты недвижимости, которые были включены в инвентаризационную опись после проведения торгов по земельному участку, не могли появиться там неожиданно для конкурсного управляющего за короткий срок (опись была составлена через 5 месяцев после заключения ДКП по земле). Очевидно, что у сторон возник вопрос, почему их не было в описи ранее и почему их не продавали вместе с землей. Заявленные претензии о искусственном занижении таким образом стоимости недвижимого имущества, принадлежащего должнику, обоснованы и логичны и, конечно, должны были исследоваться судами.
Дмитрий Ткачев отметил и тот факт, что покупателем по обоим лотам (земля и объекты недвижимости) являлось одно и то же лицо, «что указывает на то, что покупатель был изначально осведомлен о таком способе продажи имущества должника для приобретения его по цене ниже, чем та, которая была бы при соблюдении принципа единства, установленного ЗК РФ».
ВС РФ неоднократно высказывался, что основная цель торгов — обеспечить пополнение конкурсной массы настолько, насколько это возможно, чтобы в последующем максимально удовлетворить требования кредиторов. Поэтому недопустимо как дробление имущества на отдельные лоты, так объединение разнородного имущества в один лот, если эта схема не обеспечивает достижение общей цели.
