В рамках дела о банкротстве ООО «Молодежный центр «Компас» нежилые помещения, находившиеся в залоге у банка «Кремлевский», были реализованы на торгах. Победитель торгов Александр Сероштанов полностью оплатил стоимость помещений в размере около 6,2 млн рублей. Впоследствии часть этих помещений стоимостью 721,8 тыс. рублей была признана судом общим имуществом собственников многоквартирного дома. Сероштанов обратился с иском к банку о взыскании неосновательного обогащения, указывая, что спорные помещения не могли быть предметом залога и что сделки по их передаче в ипотеку и реализации являются ничтожными. Суды трех инстанций отказали в удовлетворении иска. Сероштанов пожаловался в Верховный суд РФ, который счел доводы заявителя заслуживающими внимания и назначил рассмотрение спора на 31 октября 2024 года (дело А40-109777/2023).
Фабула
В рамках дела о банкротстве ООО «Молодежный центр «Компас» требования банка «Кремлевский» были признаны обоснованными и включены в реестр требований кредиторов как обеспеченные залогом нежилых помещений ООО «Молодежный центр «Компас» на основании договора об ипотеке.
Нежилые помещения были проданы конкурсным управляющим ООО «Молодежный центр «Компас» на торгах, по результатам которых с Александром Сероштановым (покупателем) в марте 2019 года был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества. Цена сделки составила 6,1 млн рублей и была полностью оплачена Сероштановым. Переход права собственности был зарегистрирован 10 апреля 2019 года.
Часть полученных от реализации заложенного имущества денег в размере 4,9 млн рублей конкурсный управляющий ООО «Молодежный центр «Компас» перечислил в марте 2019 года банку «Кремлевский» в счет погашения задолженности перед банком.
В 2021 году по решению Советского райсуда Воронежа часть нежилых помещений, приобретенных Сероштановым у ООО «Молодежный центр «Компас», стоимостью 721,8 тыс. рублей, расположенных в подвале, была признана общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома. В связи с этим данным судебным решением право собственности Сероштанова на нежилые помещения было признано отсутствующим.
После этого Сероштанов обратился в суд с иском к банку «Кремлевский» о взыскании неосновательного обогащения в сумме 721,8 тыс. рублей и процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 1,9 тыс. рублей, сославшись на то, что на стороне банка (залогового кредитора) возникло неосновательное обогащение вследствие удовлетворения его требований за счет имущества, не принадлежавшего залогодателю, реализованного на основании ничтожной сделки, оплаченной покупателем.
Суд первой инстанции, с которым согласились апелляция и кассация, отклонил иск. Александр Сероштанов пожаловался в Верховный суд, который решил рассмотреть этот спор.
Что решили нижестоящие суды
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска, счел, что имелись правовые основания для получения денежных средств банком «Кремлевский»: они получены в рамках исполнения вступившего в законную силу определения суда о включении требований банка в реестр требований кредиторов ООО «Молодежный центр «Компас» и в результате реализации предмета залога в порядке, предусмотренном статьями 134 и 138 закона о банкротстве.
Суды апелляционной инстанции и суд округа поддержали выводы суда первой инстанции, отметив, что договор об ипотеке недействительным не признан, равно как и торги, а также действия конкурсного управляющего по реализации заложенного имущества.
Что думает заявитель
Сероштанов указал, что в силу статей 289 и 290 ГК РФ общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме не могло быть передано ООО «Молодежный центр «Компас» в залог и впоследствии реализовано в рамках дела о банкротстве. Сделка по отчуждению данного имущества в соответствии с п. 2 ст. 168 ГК РФ является ничтожной. Ввиду ее исполнения покупателем к требованию о возврате исполненного подлежали применению правила, предусмотренные главой 60 ГК РФ об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (пп. 1 ст. 1103 ГК РФ).
Сероштанов указал, что общее имущество собственников помещений МКД в принципе не могло быть предметом залога по договору ипотеки между ООО «Молодежный центр «Компас» и банком «Кремлевский». Такое имущество исключено из гражданского оборота и не может быть объектом каких-либо сделок. Поэтому, по мнению заявителя, сделка по передаче спорных помещений в ипотеку была заведомо ничтожной.
Последующая реализация спорных помещений на торгах в рамках банкротства ООО «Молодежный центр «Компас» и переход права собственности к Сероштанову также являются ничтожными сделками. Согласно позиции Сероштанова, КУ не имел права включать общее имущество в конкурсную массу и реализовывать его с торгов, так как фактическим собственником этого имущества ООО «Молодежный центр «Компас» не являлось.
Сероштанов подчеркнул, что его право собственности на спорные помещения впоследствии было признано отсутствующим решением суда общей юрисдикции. Данное обстоятельство, по мнению заявителя, является безусловным подтверждением ничтожности сделок по передаче этого имущества в залог и его последующей продаже на торгах. В связи с этим Сероштанов посчитал, что правовых оснований для получения и удержания банком «Кремлевский» спорной суммы не было.
Полная оплата заявителем стоимости спорных помещений по договору купли-продажи при отсутствии у продавца права собственности на это имущество привела к возникновению на стороне банка неосновательного обогащения.
Что решил Верховный суд
Судья ВС И.В. Разумов счел доводы жалобы заслуживающими внимания и передал спор в Экономколлегию.
Почему это важно
Дмитрий Палин, адвокат, к.э.н., советник практики по банкротству АБ «БВМП», отметил, что нижестоящие суды, судя по фабуле дела, просто положили в основу определение о включении в реестр требований должника требований залогового кредитора.
При этом такое фактическое обстоятельство, как действительность договора залога судами не исследовалось и не оценивалось, по причине того, что иск о недействительности договора залога и далее проведенных на его основе торгов никто не предъявлял. Между тем, изложенные в определении Верховного суда обстоятельства свидетельствуют о ничтожности данной сделки (п. 2 ст. 168 ГК РФ). Констатация факта ничтожности сделки может быть сделана в рамках любого спора, связанного с ней, вне зависимости от заявленных требований, на что и обратил внимание судья Верховного суда, передавая дело на рассмотрение в СКЭС. При этом ждать от Верховного суда разрешения дела по существу не приходится, поскольку помимо установления факта ничтожности сделок, для разрешения настоящего спора нужно также установить размер неосновательного обогащения, полученного банком, а данный вопрос, судя по фабуле, судами не исследовался.
Алексей Головченко, управляющий партнер юридической компании «ЭНСО», руководитель «Института развития и адаптации законодательства», отмечает, что общедомовое имущество принадлежит всем собственникам жилого многоквартирного дома.
Оно не может был отдано в собственность кому-либо без согласия всех собственников. И если такого общего согласия собственником в отношении общедомового имущества не было, я рекомендую идти в суд и оспаривать любое отчуждение. Ведь часто бывало раньше, что общие подвалы и чердаки муниципалитеты продавали или сдавали в аренду. И если такие кейсы есть, собственники могут вернуть эту недвижимость обратно себе. Поэтому очевидно, что суды будут вставать на сторону собственников общедомового имущества, даже если оно уже фактически находится в собственности третьих лиц. И это правильно. Необходимо защищать интересы не всегда юридически грамотных граждан (владельцев общедомового имущества).
Антон Солощенко, управляющий партнер экспертной компании «АльфаПро», отметил, что результат рассмотрения ВС РФ указанной жалобы будет иметь значение для широкого круга участников гражданских правоотношений, поскольку рассмотрению подлежит вопрос о ничтожности договора купли-продажи объектов недвижимости, применении последствий недействительности такого договора.
Безусловно, важным обстоятельством при рассмотрении жалобы будет оценка ВС РФ тех фактов и обстоятельств, установленных ранее решением Советского районного суда г. Воронежа, на основании которого признано отсутствующим право покупателя на переданные по договору купли-продажи объекты недвижимости, а также актами арбитражных судов, отказавших покупателю в удовлетворении его требований к банку, выступавшему бывшим залогодержателем объектов недвижимости. ВС РФ, вероятно, будет дана оценка обстоятельствам, позволяющим считать совершенную сделку ничтожной, а также иным, имеющим значение обстоятельствам, в том числе добросовестности поведения сторон при заключении спорного договора купли-продажи объектов недвижимости.
При этом, пояснил Антон Солощенко, в случае, если судами ранее эти обстоятельства не были установлены, то ВС РФ при рассмотрении жалобы возможно потребует исследовать указанные обстоятельства для решения вопроса о ничтожности сделки и применения последствия ее недействительности.
ВС РФ может занять позицию, при которой добросовестное поведение покупателя при заключении договора купли-продажи имеет правовое значение при решении вопроса о применении последствии недействительной ничтожной сделки. Также ВС РФ может принять во внимание то обстоятельство, что решением Советского районного суда г. Воронежа только часть переданных покупателю объектов недвижимости признана общим имуществом многоквартирного дома, в связи с чем произвести учет оставшейся за ним доли в общем имуществе многоквартирного дома при решении вопроса о применении последствий недействительности сделки. Полагаю, что ВС РФ даст оценку, насколько суды нижестоящих инстанций верно установили данные обстоятельства, и в случае ненадлежащей оценки направит дело на новое рассмотрение.
Аягма Галсанова, старший юрист практики «Банкротство» ЮК «Правый берег», полагает, что имеются основания для передачи кассационной жалобы для рассмотрения Экономколлегии, поскольку в данном кейсе есть несколько ключевых моментов.
Во-первых, правовой статус общего имущества собственников помещений многоквартирного дома. Во-вторых, возникновение залога в отношении имущества, собственником которого банк не являлся ввиду последующего признания части нежилых помещений, расположенных в подвальном помещении и приобретенных Сероштановым, общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома, следовательно, не мог дать согласие на передачу в залог указанных нежилых помещений. В-третьих, банк получил выгоду: получил денежных средства от реализации заложенного имущества в порядке удовлетворения требований как залогового кредитора, то есть предпочтительнее перед иными кредиторами, следовательно, имеет место нарушение прав иных кредиторов.
Анна Самойлова, партнер юридической фирмы Briefcase Law Office, отметила, что судья Разумов И. В. посчитал необходимым еще раз проверить доводы истца о невозможности передачи в залог и последующей реализации на торгах недвижимости, находящейся в общем имуществе собственников помещений в многоквартирном доме, а также о ничтожности сделки по отчуждению указанного имущества в силу п. 2 ст. 168 ГК РФ.
Представляется, что у Сероштанова действительно имеются требования к банку о взыскании неосновательного обогащения: часть имущества, переданного на торги, отсутствовала в собственности должника и, соответственно, не могла быть передана в залог банку, что также приводит к невозможности передачи собственности на данное имущество покупателю, выигравшему торги. Иными словами, в настоящем деле реализуется давний принцип «нельзя передать прав больше, чем имеешь сам». Однако довод истца в лице Сероштанова о ничтожности сделки по отчуждению имущества в силу п. 2 ст. 168 ГК РФ не кажется корректным. В случае, если по договору купли-продажи продавец передал чужое, т. е. не находящееся в его собственности имущество, покупатель наделен обязательственным иском и не вправе ничтожить сделку, т. к. сам договор купли-продажи является действительной сделкой, в свою очередь, на стороне продавца имеется лишь факт неисполнения обязательств.
При этом, пояснила Анна Самойлова, истец довод о применении последствий ничтожной сделки не заявлял (исковое требование — взыскание неосновательного обогащения), соответственно, позиция истца в части ничтожной сделки не повлияет на исход разрешения спора.
«Полагаю, следует ожидать, что ВС РФ вернет дело на новое рассмотрение. Представляется, что определение ВС РФ по настоящему спору является очередным исправлением ошибок судов и новой правовой позиции все же не привносит», — указала она.
Сопровождая дело в судах первой, апелляционной и кассационной инстанции, мы столкнулись с явным непониманием со стороны судей, почему взыскиваемая сумма подлежит возращению именно залоговым кредитором. Разработанная нами позиция сводилась к тому, что спорное помещение с самого начала не подлежало включению в конкурсную массу и дальнейшей реализации на торгах, несмотря на наличие в ЕГРН записи о должнике как о собственнике спорного помещения, поскольку в силу закона никогда не принадлежала ему. Отсюда также следовало, что договор залога части нежилых помещений, договор купли-продажи, заключенный с доверителем, ничтожны, а взыскание неосновательного обогащения — последствие недействительности цепочки ничтожных сделок, подлежавшее применению в сложившейся ситуации. Указанным обстоятельствам суды трех инстанций не дали никакой правовой оценки.
Более того, избранный способ защиты нарушенного права покупателя являлся единственным ввиду того, что банк — конечный выгодоприобретатель, получивший денежные средства от реализации имущества, фактически не принадлежащего должнику. Кроме того, в кассационной жалобе мы отдельно обратили внимание на то, что сложившаяся ситуация стала результатом неосмотрительного поведения самого банка, принявшего в залог помещение без его надлежащей проверки. Однако все негативные последствия изначальной неосмотрительности банка как профессионального залогодержателя возложены на нашего доверителя. Предполагается, что положительный исход рассмотрения дела в Верховном Суде РФ будет способствовать защите покупателей, участвующих в банкротных торгах, и попавших в аналогичную ситуацию.
