В 2018 г. банк «Центр-Инвест» обратил взыскание на квартиру, заложенную заемщиком Натальей Мониной по договору участия в долевом строительстве. В 2016 г. застройщик был признан банкротом, а в 2019 г. его права и обязанности перед дольщиками перешли к ООО «Специализированный застройщик "Волгоградская проектно-строительная компания"». В 2022 г. дом был сдан, но квартиру банку не передали. Банк обратился в суд, который взыскал с нового застройщика деньги. Апелляционный и кассационный суды отменили решение, сославшись на необходимость рассмотрения спора в рамках дела о банкротстве застройщика. Банк обратился в Верховный Суд, указав, что спор не подпадает под новые правила о банкротстве застройщиков, поскольку возник до их введения. Судья ВС Г.Г. Кирейкова передала жалобу в Экономколлегию, которая отменила акты апелляционной и кассационной инстанций, оставив в силе решение первой инстанции (дело № А12-25803/2023).
Фабула
В июне 2016 г. банк «Центр-Инвест» выдал кредит Наталье Мониной на покупку квартиры № 202 по договору долевого участия. В апреле 2018 г. Центральный районный суд г. Волгограда взыскал задолженность с заемщицы и ее поручителя Ивана Монина, обратив взыскание на права требования квартиры.
Но в ноябре 2016 г. в отношении застройщика ЗАО «Строительная компания «Волго-строй-инвест» было введено наблюдение, а в мае 2017 г. он был признан банкротом. В апреле 2019 г. права и обязанности застройщика перед дольщиками перешли к ООО «Специализированный застройщик "Волгоградская проектно-строительная компания"».
В декабре 2021 г. дом был сдан, но квартиру банку новый застройщик не передал. В феврале 2023 г. банк подал иск о взыскании 9,31 млн рублей. Суд первой инстанции взыскал с нового застройщика деньги. Однако апелляционный и кассационный суды отменили решение, сославшись на необходимость рассмотрения спора в рамках дела о банкротстве застройщика. Банк обратился в Верховный Суд, который решил рассмотреть этот спор.
Что решили нижестоящие суды
Арбитражный суд Волгоградской области удовлетворил иск банка, указав, что в результате перехода прав и обязанностей к новому застройщику на него перешла обязанность компенсировать реальный ущерб дольщику ввиду невозможности передать квартиру.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд отменил решение суда первой инстанции и оставил иск без рассмотрения. Он сослался на новые правила о банкротстве застройщиков и правовую позицию Конституционного Суда РФ, указав, что требования банка нужно рассматривать в рамках дела о банкротстве первоначального застройщика. Арбитражный суд Поволжского округа согласился с апелляцией.
Что думает заявитель
Банк «Центр-Инвест» указал, что апелляционный и окружной суды ошиблись, применив к спору новые правила о выплате компенсации залоговым кредиторам в деле о банкротстве застройщика, установленные постановлением Конституционного Суда РФ от 21 июля 2022 г. № 34-П.
По мнению банка, новая редакция Закона о банкротстве неприменима к данному делу, возбужденному до принятия Федерального закона от 27 июня 2019 г. № 151-ФЗ, на что указано в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ за 2023 г.
Что решил Верховный Суд
Судья ВС Г.Г. Кирейкова передала жалобу в Экономколлегию.
Верховный Суд указал, что к спорным правоотношениям применяется Закон о банкротстве в редакции до поправок от 27 июня 2019 г. Согласно этой редакции банк, получивший право требования дольщика на квартиру, вправе претендовать на получение жилого помещения в натуре.
Неисполнение новым застройщиком обязательства по передаче банку квартиры дает последнему право требовать взыскания убытков в размере рыночной стоимости этого жилого помещения по правилам п. 2 ст. 201.5 Закона о банкротстве.
Выводы апелляции об отнесении требования банка к требованиям залогового кредитора, не являющегося участником строительства, основаны на неверном применении разъяснений Конституционного Суда. Апелляция не учла, что банк заменил в реестре исходного дольщика уже после передачи объекта незавершенного строительства новому застройщику.
ВС отклонил довод нового застройщика о неисполнимости требования о передаче спорной квартиры. Суд указал, что при принятии обязательств застройщика-банкрота новый застройщик должен был проявить должную осмотрительность и сопоставить все документы по объекту.
Более того, ВС сослался на ранее вынесенный судебный акт, которым новому застройщику было отказано в признании недействительным договора в отношении спорной квартиры. Непоследовательное поведение нового застройщика, признававшего обязательство в переписке с банком, лишает его права ссылаться на неисполнимость требования, отметил суд.
Верховный Суд поддержал выводы первой инстанции о размере требований банка и об отсутствии пропуска срока исковой давности. Суд указал, что первая инстанция полно исследовала доказательства по делу и дала им надлежащую оценку.
Итог
ВС отменил акты апелляционной и кассационной инстанций, оставив в силе решение первой инстанции.
Почему это важно
Михаил Гусев, адвокат, руководитель практики разрешения споров Адвокатского бюро города Москвы «Инфралекс», полагает, что позиция Судебной коллегии ВС РФ является обоснованной: обязательства нового застройщика перед участником долевого строительства исполнено не было, в связи с чем с нового застройщика подлежит взысканию стоимость непереданного помещения.
Представляется, что позиция Судебной коллегии ВС РФ является обоснованной: обязательства нового застройщика перед участником долевого строительства исполнено не было, в связи с чем с нового застройщика подлежит взысканию стоимость непереданного помещения. Ссылка нового застройщика в этом споре на отсутствие спорной квартиры в измененной проектной документации является необоснованной, поскольку, как следует из судебного акта, ранее новый застройщик признавал наличие своих обязательств перед участником долевого строительства, не заявлял о невозможности исполнения обязательств в отношении спорной квартиры. При этом Судебная коллегия ВС РФ верно указала на то, что правила ст.ст. 210.15.1 и 201.15-2 Закона о банкротстве подлежат применению, поскольку дело о банкротстве возбуждено до 2019 года, расчеты с кредиторами начаты не были. Представляется, что позиция ВС РФ может помочь в защите участников долевого строительства в спорах с новыми застройщиками, взявшими на себя обязательства по завершению строительства объектов прежних застройщиков, признанных банкротами.
Олег Москвитин, адвокат, партнер Коллегии адвокатов Delcredere, отметив, что в целом «квартирный вопрос» – один из достаточно острых в банкротных спорах, включая и практику применения Закона № 151-ФЗ, и постановления КС РФ № 34-П, указал, что решение Экономколлегии ВС РФ представляется верным.
По его словам, претендуя на правопреемство в отношении прежнего застройщика (приобретение ОНС) и извлечение прибыли из достройки дома и реализации квартир, компания обязана принять на себя без оговорок обязательства правопредшественника перед соответствующими кредиторами.
Очевидно, что при ином подходе пострадавшей стороной мог оказаться не только банк, но и лица, имеющие притязания, связанные с другими квартирами, постройка которых «отменялась» новым разрешением на строительство, подчеркнул Олег Москвитин.
В этом контексте важна также ссылка Верховного Суда на обязательность проявления должной осмотрительности именно компанией на входе в новый проект, а также на непоследовательность ее поведения, когда ответчик поначалу обещал рассчитаться иными доступными квартирами. Хотя этот аргумент играет, на наш взгляд, лишь вспомогательную роль в данном конкретном споре, непоследовательность поведения традиционно пресекается Коллегией по экономическим спорам и служит одновременно и юридическим, и «житейским» аргументом в определении неправой стороны. С практической точки зрения, интересно, как был бы разрешен вопрос с уточнением обязательств нового застройщика «на берегу», т.е. если бы он сослался на изменение разрешения на строительство до приобретения ОНС или на иной ранней стадии. Полагаю, что решение было бы найдено, возможно, как раз в плоскости иных доступных квартир.
