В первом полугодии 2025 г. кредиторы реже инициируют банкротства владельцев недвижимости и доводят такие дела до признания компаний несостоятельными, рассказал «Коммерсантъ». По данным «Контур.Фокуса», с января по июнь 2025 г. было открыто всего 87 новых дел о банкротстве компаний, занятых в сфере аренды и управления недвижимостью, что почти в 3 раза меньше, чем годом ранее. Число компаний этой отрасли, признанных банкротами, сократилось на 8% до 905.
Коммерческая недвижимость уже более полугода находится в кризисе из-за роста кредитной нагрузки владельцев, которым банки выдают займы по плавающей ставке, привязанной к ключевой ставке ЦБ. Ряд крупных собственников торговых центров даже обращались за господдержкой на фоне ухудшения ситуации в отрасли. Однако возникшие трудности не привели к росту числа банкротств и исков от кредиторов.
Участники рынка считают, что сейчас банки не заинтересованы в инициировании банкротств из-за высокой вероятности получения на баланс непрофильных проблемных объектов. Заемщики из числа владельцев коммерческой недвижимости и банки часто предпочитают договариваться о рассрочке и последующей капитализации процентов за счет увеличения тела кредита. При этом банки готовы реструктурировать долг, перенося выплату процентов на конец периода.
По данным «Федресурса», в январе – марте 2025 г. несостоятельными было признано 1,6 тыс. юрлиц, что на 22,1% меньше год к году.
Почему это важно
На фоне роста просроченной кредиторской задолженности в реальном секторе и рекордной задолженности (1,5 трлн руб.) по кредитам физических лиц Федресурс информирует о продолжающемся снижении корпоративных банкротств по итогам второго квартала текущего года, отметила Мария Михеева, руководитель банкротной практики Юридической компании Intana Legal.
При этом, по ее словам, ожидаемо растет количество банкротств физических лиц. Минэкономразвития анонсирует очередную реформу института банкротства с целью увеличения реабилитационных процедур, системообразующие кредиторы, включая крупнейшие банки, говорят о реструктуризации, а суды, действуя в фарватере политико-экономических веяний, допускают отказ во введении процедуры банкротства, если неплатежеспособность должника обусловлена «временными трудностями», и все чаще утверждают план реструктуризации (по данным Федресурса, утвержденных ПР в 2,2 раза больше по сравнению с таким же периодом прошлого года).
На фоне высокой ключевой ставки и охлаждения рынка недвижимости, безусловно, есть тренд на «спасение утопающих» девелоперов всеми способами, включая реструктуризацию задолженности, рассрочку платежей и пр. Нежелание идти в банкротство «с руки кредитора» обусловлено как спецификой объектов недвижимости, как обеспечительного актива, и сложностями с их продажей, так и значительно возросшими [для кредитора] издержками. Однако в ряде случаев под видом реструктуризации должники просто оттягивают неминуемое банкротство. По-прежнему считаю, что текущий год станет годом отложенного банкротства [юридических лиц].
Нехватка ликвидности и оборотных средств будет только нарастать к концу года, что, безусловно, может привести к увеличению количества корпоративных банкротств, в том числе среди девелоперов. Кроме того, уже сейчас появились предпосылки к росту банкротств их контрагентов (поставщиков и подрядчиков), указала она.
Андрей Богданов, старший юрист Юридической фирмы «Меллинг, Войтишкин и Партнеры», отметил, что, по его наблюдениям, число банкротств в секторе недвижимости действительно сократилось.
Это, по его словам, соответствует общему тренду снижения количества корпоративных банкротств, который формируется как минимум с 2019 г.: статистика предыдущих годов также показывала снижение количества производств в отношении компаний, чего нельзя было сказать о банкротствах граждан.
Причины, по которым системные кредиторы реже идут по пути банкротства в отношении владельцев недвижимости, разнородны, пояснил он. Так, в целом процедуры банкротства не отличаются высокой результативностью, поэтому реструктуризация долга может выступать более эффективной альтернативой. Также недвижимость – ценный актив, как правило, выступающий обеспечением.
Поэтому банку легче инициировать «внебанкротную» процедуру обращения взыскания, нежели реализовывать права залогового кредитора, квота которого может быть меньше из-за наличия кредиторов с приоритетом требований. Наконец, получение непрофильных активов на баланс – действительно не идеальный сценарий для банков, значительно увеличивающий транзакционные издержки.
Сохранится ли рассматриваемый тренд далее – вопрос неоднозначный. С одной стороны, последние заявления представителей крупных банков дают надежду, что у большинства заемщиков сохранится доступ к разным механизмам реструктуризации долга. Более того, правительство уже имеет позитивный опыт применения механизмов моратория, который при необходимости может снизить влияние экономических и политических факторов на число банкротств, в том числе, игроков на рынке недвижимости. С другой стороны, в долгосрочной перспективе, все будет зависеть от общего состояния экономики, уровня инфляции и политики, занимаемой регулятором.
Тренд на реструктуризацию задолженности даже в условиях залога недвижимости в последние полгода в действительности актуален, согласилась Дарья Соломатина, старший юрист Адвокатского бюро города Москвы «Инфралекс».
Объясняется это, по ее словам, и сохранением размера ключевой ставки на довольно высоком уровне с ноября 2024 г., и продолжающимся наростом санкций в различных секторах экономики, а также уходом иностранных игроков с российского рынка, занимавших значительные ритейл и офисные площади. Таким образом, уровень вакантных площадей продолжает расти, что повсеместно отмечается экспертами.
Кроме того, ярко это прослеживается и в юридическом консалтинге: за последние 1,5–2 года возросло число запросов на соответствующий due diligence от крупных инвесторов и кредитных организаций в целях оценки перспектив кредитующихся заемщиков как в долгосрочной, так и краткосрочной перспективе, в том числе владельцев крупных торговых и бизнес-площадей. Влияет это и на инициированные в первом полугодии 2025 г. процедуры: существенная их часть находится в подвешенном состоянии (в стадиях обездвижения по формальным основаниям, отложения рассмотрения вопроса об их возбуждении по заявлениям первых кредиторов и тд).
