ВС указал: при смене застройщика изложенная Конституционным судом в постановлении от 21.07.2022 года № 34-П позиция не применима к залоговым кредиторам первоначального застройщика.

ООО «ПетроПерлитСтрой» в качестве генподрядчика строило для ООО «ЛенОблСтрой» многоквартирный дом. При этом договор предусматривал право генподрядчика в случае неоплаты заказчиком в срок выполненных работ произвести зачет прав в свою пользу на продаваемые заказчиком жилые площади. В марте 2018 года стороны заключили восемнадцать договоров долевого участия, а в августе 2018 года — подписали соглашение о порядке финансирования окончания строительных работ и погашения имеющейся задолженности, а также акты о зачете встречных требований. При этом в сентябре 2018 года было возбуждено дело о банкротстве «ЛенОблСтроя», а в ноябре 2019 года компания была признана банкротом. Из-за отказа конкурсного управляющего включать в реестр требований участников строительства требования «ПетроПерлитСтроя» генподрядчик попросил суд разрешить разногласия с КУ. Суд первой инстанции, с которым согласились апелляция и кассация, включил требования «ПетроПерлитСтроя» на сумму 42,9 млн рублей в состав четвертой очереди реестра денежных требований кредиторов. «ПетроПерлитСтрой» пожаловался в Верховный суд, который изменил акты нижестоящих судов, направив вопрос об установлении компенсации обществу «ПетроПерлитСтрой» на рассмотрение в суд первой инстанции (дело А56-77541/2018).

Фабула

В 2015 году ООО «ПетроПерлитСтрой» (генподрядчик) и ООО «ЛенОблСтрой» (заказчик) заключили договор генерального строительного подряда на строительство многоквартирного дома. Ориентировочная стоимость работ на момент подписания договора составила 776,5 млн рублей.

Договор подряда предусматривал, что в случае неоплаты заказчиком в срок выполненных работ генподрядчик имеет право в качестве оплаты производить зачет прав в свою пользу на продаваемые заказчиком жилые площади из расчета 50 тыс. рублей за 1 кв. м. Общая сумма взаимозачета жилыми площадями по договору подряда была ограничена 40 млн рублей.

В марте 2018 года стороны заключили восемнадцать договоров долевого участия, по условиям которых «ЛенОблСтрой» обязался построить МКД и после получения разрешения на его ввод в эксплуатацию передать «ПетроПерлитСтрою» квартиры.

В августе 2018 года стороны подписали соглашение о порядке финансирования окончания строительных работ и погашения имеющейся задолженности, а также акты о зачете встречных требований на общую сумму 49,9 млн рублей, которые были оспорены конкурсным управляющим в ином обособленном споре, но в признании их недействительными сделками по статье 61.3 закона о банкротстве в 2021 году было отказано.

При этом в сентябре 2018 года было возбуждено дело о банкротстве «ЛенОблСтроя», а в ноябре 2019 года компания была признана банкротом. При рассмотрении дела о банкротстве применены правила параграфа 7 главы IX закона о банкротстве.

Из-за отказа конкурсного управляющего включать в реестр требований участников строительства требования «ПетроПерлитСтроя» в августе 2020 года «ПетроПерлитСтрой» попросил суд разрешить разногласия с конкурсным управляющим.

При повторном рассмотрении спора суд первой инстанции, с которым согласились апелляция и кассация, включил требования «ПетроПерлитСтроя» на сумму 42,9 млн рублей в состав четвертой очереди реестра денежных требований кредиторов.

«ПетроПерлитСтрой» пожаловался в Верховный суд, который решил рассмотреть этот спор.

Что решили нижестоящие суды

Суды, сопоставив момент возникновения задолженности по договору подряда (2017 год) с датами заключения и регистрации договоров долевого участия (05.03.2018 года и 29.08.2018 года), пришли к выводу о том, что осуществлявший строительство генподрядчик на момент заключения договоров долевого участия не мог не осознавать, что объект не будет достроен и сдан в срок (третий квартал 2018 года), в связи чем путем заключения договоров долевого участия стремился повысить очередность удовлетворения своего денежного требования к должнику, фактически относящегося к четвертой очереди реестра.

А поскольку обязательства, вытекающие из подрядных правоотношений сторон, не были обеспечены залогом, суд округа указал также на отсутствие оснований для применения к заявленной задолженности по денежному обязательству правовых позиций Конституционного суда РФ, изложенных в постановлении от 21.07.2022 года № 34-П (далее — Постановление № 34-П). 

Что думает заявитель

«ПетроПерлитСтрой» полагает неправомерным отказ в применении Постановления № 34-П. Заключив договоры долевого участия, которые не признаны судами недействительными, «ПетроПерлитСтрой» приобрел статус участника долевого строительства, соответствующие права и обязанности, предусмотренные статьей 4 закона «Об участии в долевом строительстве МКД и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», в том числе стал залогодержателем принадлежавшего должнику права на участок.

По мнению «ПетроПерлитСтроя», стороны подразумевали единый смешанный договор, по которому обязательство «ПетроПерлитСтроя» состояло в выполнении подрядных работ, а должника — в их оплате посредством предоставления квартир в собственность выполнившего эти работы заявителя. 

Что решил Верховный суд

Судья ВС Е.С. Корнелюк сочла доводы жалобы заслуживающими внимания и передала спор в Экономколлегию.

Поддерживая обоснованность своих требований, добивающийся с августа 2020 года по настоящее время восстановления своих имущественных прав, заявитель на протяжении двух кругов рассмотрения настоящего обособленного спора последовательно приводил доводы о возникновении у него статуса залогодержателя на основании действующих, заключенных с должником и никем не оспоренных договоров долевого участия, указала Экономколлегия.

Возможность оплаты выполненных генподрядчиком работ по строительству МКД размещенными в нем жилыми площадями (квартирами) стороны согласовали еще в 2015 году при заключении договора подряда. Подобное оформление обязательственных правоотношений не свидетельствовало ни о пороке воли «ПетроПерлитСтроя» и «ЛенОблСтроя», ни о намерении причинить вред заключенными ими сделками иным лицам, соответствует сложившейся судебной практике (определение ВС от 28.10.2019 № 305- ЭС19-10064).

Факт регистрации договоров долевого участия после возбуждения производства по делу о банкротстве «ЛенОблСтроя» и отказа одному из кредиторов во введении в отношении «ЛенОблСтроя» наблюдения данные обстоятельства не опровергал, а также не свидетельствовал о наличии у договоров долевого участия пороков, выходящих за пределы подозрительных сделок и сделок с предпочтением.

По специальным основаниям, предусмотренным законодательством о банкротстве, договоры долевого участия и действия по их регистрации недействительными не признаны. Акты зачета встречных требований были проверены посредством конкурсного оспаривания в ином обособленном споре, признаны реальными и действительными сделками.

Игнорируя эти обстоятельства, по сути квалифицируя договоры долевого участия как ничтожные, а поведение «ПетроПерлитСтроя» — как недобросовестное, заключавшееся в намерении последнего повысить очередность удовлетворения своего требования, суды не установили у названных сделок признаков ничтожности.

Поэтому, по мнению ВС, примененный судами подход, заключавшийся в отсутствии у спорного требования на момент его возникновения залогового обеспечения в силу ничтожности лежащих в его основе сделок (договоров долевого участия), является ошибочным.

Залоговое обременение в отношении причитавшихся и неполученных «ПетроПерлитСтроем» квартир возникло в момент госрегистрации договоров долевого участия, являлось необходимым условием для возникновения у заявителя как участника строительства залога в отношении участка, объекта незавершенного строительства или объекта долевого строительства. В публичном реестре отображена соответствующая запись, наличие которой свидетельствовало об осведомленности третьих лиц о наличии у заявителя правопритязаний к застройщику в отношении объекта строительства, включая конкурсного управляющего «ЛенОблСтроем» и иных возражавших против требования «ПетроПерлитСтроя» лиц.

В связи с изменением действующего законодательства, обусловленным внесением ФЗ от 27.06.2019 № 151-ФЗ «О внесении изменений в ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» и отдельные законодательные акты РФ» изменений в положения параграфа 7 главы IX закона о банкротстве, с 27.06.2019 года юрлица исключены из понятия «участник строительства» в деле о банкротстве, что не привело к утрате такими лицами права на компенсацию за утрату залогового обеспечения, пояснил Верховный суд.

Содержащиеся в постановлении № 34-П правовые выводы Конституционного суда, установившие временный порядок защиты бывших залоговых кредиторов застройщика, перед которыми у фонда либо нового застройщика не возникли обязательства по передаче помещений, это подтверждают.

В период рассмотрения настоящего спора определением суда первой инстанции от 15.04.2022 года по настоящему делу права и обязательства застройщика были переданы обществу «Специализированный застройщик «МАВИССТРОЙ» (далее — новый застройщик). На последнее в качестве встречного представления возложена обязанность исполнить полученные в порядке перевода долга обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений.

Возмездная передача обязательств новому застройщику в рамках процедуры банкротства старого следует из положений статей 201.15-1 и 201.15-2 закона о банкротстве, свидетельствует о разработке и реализации плана выхода из кризиса, обусловленного невозможностью завершить строительство и передать квартиры силами и средствами должника.

Наконец, как следует из системного толкования подпункта 4 пункта 3 статьи 201.15-2 закона о банкротстве, таким залоговым кредиторам, не являющимся участниками строительства, предоставлены гарантии защиты их имущественных интересов при передаче объекта незавершенного строительства новому застройщику в виде обязательного получения от них согласия на такую передачу (фактически — на утрату залогового обеспечения) или внесение заинтересованным лицом на депозит суда денежных средств в сумме, которая причиталась бы данным залоговым кредиторам при продаже объекта строительства на торгах в порядке, основанном на закрепленном в подпункте 1 пункта 1 статьи 201.14 закона о банкротстве, принципе пропорционального распределения гарантированной квоты между всеми залогодержателями в виде причитающихся им 60% выручки от реализации заложенного имущества.

Соответственно, передача прав и обязательств застройщика влечет прекращение залога объекта незавершенного строительства и прав на участок в пользу кредиторов-юрлиц, чьи требования основаны на договорах участия в долевом строительстве в отношении жилых помещений.

С момента передачи прав и обязательств новому застройщику залоговый статус такими кредиторами утрачивается, а возможность получения заявителем компенсации предусмотрена прямым правовым регулированием, установленным вышеуказанными нормами законодательства о банкротстве.

Подытоживая, ВС отметил, что поскольку в результате рассмотрения настоящего спора «ПетроПерлитСтрой» утратил статус залогового кредитора должника в связи с передачей незавершенного строительства новому застройщику без получения соответствующей компенсации, обжалуемые судебные акты на основании пункта 1 статьи 291.11 АПК следует изменить.

При этом вопрос установления причитающейся «ПетроПерлитСтрою» по правилам подпункта 1 пункта 1 статьи 201.14 закона о банкротства компенсации Экономколлегия направила на новое рассмотрение в суд первой инстанции для восстановления нарушенных прав, законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. 

Итог

ВС изменил акты нижестоящих судов, направив вопрос об установлении компенсации обществу «ПетроПерлитСтрой» на рассмотрение в суд первой инстанции.

Экономколлегия подчетркнула, что при рассмотрении данного вопроса суду следует предложить заявителю уточнить требования, представив соответствующий расчет компенсации, а также привлечь к участию в споре нового застройщика и установить с учетом доводов и возражений участвующих в споре лиц размер причитающейся «ПетроПерлитСтрою» компенсации при содействии конкурсного управляющего должником. 

Почему это важно

Старший юрист «ЕМПП» Алексей Натаров полагает, что комментируемое определение ВС РФ является справедливым и обоснованным, поскольку очевидно, что нижестоящими судами по сути было проигнорировано постановление Конституционного суда РФ от 21.07.2022 года № 34-П. 

Такое положение дел не удивительно, так как в практике до сих пор во множестве наблюдаются сложности и споры в определении порядка выплаты компенсации залоговым кредиторам застройщика-банкрота, утративших свое обеспечение в связи с передачей незавершенного строительства новому застройщику. В целом вышеуказанное определение ВС РФ формирует единообразную правоприменительную практику, согласно которой определение размера и выплата компенсации должны осуществляться автоматически при удовлетворении заявления о передачи прав на объект и обязательств перед участниками строительства к новому застройщику.

Алексей Натаров
старший юрист Адвокатское бюро «ЕМПП»
«

Существо спора сводится к оценке добросовестности действий генподрядчика, осуществлявшего строительство жилья по заказу застройщика. Суды не учли достаточно очевидный и определяющий результаты спора факт: действительность договоров долевого участия, заключенных генподрядчиком с застройщиком. В итоге — неправомерно лишили генподрядчика, ставшего еще и участником строительства, права на получение денежной компенсации вместо передачи жилья. Такая компенсация предусмотрена для лиц, заключивших договоры долевого участия в коммерческих целях, в ситуации банкротства застройщика и передачи незавершенного строительства фонду защиты прав граждан–участников долевого строительства. Обилие обстоятельств, связанных с первоначальной волей генподрядчика и заказчика на возможный расчет в форме передачи готового жилья и «поздняя» регистрация договоров долевого участия создали видимость недобросовестности генподрядчика. Видимо, это и привело к тому, что суды буквально заблудились в трех соснах.

Юлия Литовцева
к.ю.н., партнер, руководитель практики банкротства и антикризисной защиты бизнеса Юридическая компания «Пепеляев Групп»
«

При банкротствах застройщиков в последние годы суды достаточно часто усматривают притворность или мнимость сделок, в которых контрагенты застройщиков получают права по договорам об участии в долевом строительстве. В данном деле есть попытка ВС РФ дать обоснованную позицию о недопустимости констатации ничтожности сделки в отсутствие надлежащих доказательств об умысле ее сторон. В этом ракурсе это очень положительная позиция ВС РФ, хотя в самой позиции не заложено четких алгоритмов или выводов, которые позволили бы ее массово применять в иных спорах. Однако основанием для пересмотра послужил еще один аргумент — о прекращении права залога в связи с передачей объектов новому застройщику. В этой части судебного акта ВС РФ внес правила толкования и применения редакций закона о банкротстве во взаимосвязи с позицией КС РФ. ВС указал: при смене застройщика позиция КС РФ не применима к залоговым кредиторам первоначального застройщика. Это важный вывод, который затронет определенную часть кредиторов и способствует формированию судебной практики по ряду дел.

Елена Кравцова
адвокат, партнер Коллегия адвокатов ProLegals
«

В данном деле особенно наглядно продемонстрирована проблема избирательного правоприменения. Несмотря на то, что за последние годы ВС РФ сформулировал большое количество сбалансированных и изящных правовых позиций, суды зачастую просто их игнорируют, топорно применяя правила о злоупотреблении правом.

Антон Батурин
адвокат, старший юрист Юридическая фирма BGP Litigation
«

Ситуация, когда должник-застройщик рассчитывается с генподрядчиком за строительные работы путем продажи квартир в строящихся домах, является достаточно распространенной, продолжает старший юрист BGP Litigation Антон Батурин . Поскольку квартиры передаются в том числе, в преддверии банкротства, зачастую такие сделки пытаются оспорить как сделки с предпочтением. Верховный Суд определением от 28.10.2019 № 305-ЭС19-10064 по делу о банкротстве Подольского ДСК (п. 19 обзора практики ВС РФ № 3 (2019) сформулировал позицию о том, что предпочтение в данной ситуации отсутствует, поскольку между сторонами имел место смешанный договор, предусматривающий возникновение как обязательств по передаче квартир, так и обязательств по выполнению строительных работ. В деле о банкротстве ООО «ЛенОблСтрой» конкурсный управляющий также оспорил зачеты с генеральным подрядчиком, однако суд, сославшись на эту позицию, отказался признавать их недействительными. Однако это не помешало судам при рассмотрении заявления генподрядчика о включении в реестр сказать, что, заключая ДДУ, он стремился повысить очередность удовлетворения своих требований (формулировка предпочтения из абз. 3 п. 1 ст. 61.3 Закона о банкротстве) и включить его требования в 4 очередь, как если бы ДДУ не были заключены в принципе, даже не делая выводов об их ничтожности. По сути, Верховный Суд был вынужден вместо того, чтобы заниматься развитием правового регулирования, исправлять рядовые ошибки судов, повторив ранее высказанную позицию по вопросу предпочтения, а также другие позиции по смежным вопросам банкротства застройщиков.

Юрист корпоративной и арбитражной практики АБ «Качкин и Партнеры» Артем Рудой отметил, что ключевой вопрос в данном деле состоит в том, как следует оценивать действия, направленные на трансформацию денежного требования кредитора, вытекающего из договора подряда, в неденежное, возникшее из договоров долевого участия и соглашений о зачете встречных требований. 

Суды трех инстанций, признавая такую трансформацию по существу ничтожной, исходили из недопустимости новации денежного требования кредитора об оплате подрядных работ в требование о передаче будущих квартир, поскольку она направлена на повышение очередности удовлетворения. Судебная практика исходит из правомерности соглашений о зачете встречных обязательств в подобных ситуациях, если кредитором исполнено встречное обязательство по договору (в данном случае — выполнение работ), отсутствуют сомнения в реальности такого встречного предоставления и если трансформация требования из денежного в неденежное не имеет признаков сделки с предпочтением. Учитывая, что реальность выполнения работ по договору подряда, выполненных кредитором, в данном случае не была оспорена, заключение соглашений о зачете между должником и кредитором являлось правомерным.

Артем Рудой
юрист корпоративной и арбитражной практики Юридическая компания «Качкин и Партнеры»
«

Кроме того, подчеркнул Артем Рудой, в отдельном обособленном споре суд отказался признавать сделки по зачету встречных требований недействительными как совершенные с предпочтением, поскольку зачет носил сверочный характер и был направлен на констатацию объема исполненного каждой стороной в рамках одного обязательства.

«Судом была установлена равноценность встречных предоставлений между сторонами. Возможность оплаты работ будущими квартирами была предусмотрена сторонами еще в 2015 году, задолго до банкротства. Исходя из этого, ВС РФ обоснованно признал за кредитором наличие обеспеченного залогом требования о передаче квартир, основанное на договоре долевого участия в строительстве», — пояснил он.