В 2020 году права застройщика на многоквартирный дом, который строило разорившееся ООО «Жилой комплекс «Молодежный», были переданы фонду защиты прав граждан-участников долевого строительства. Поскольку рыночная стоимость спорного объекта оказалась меньше совокупного размера требований участников строительства, у фонда возникло право требования к застройщику в размере образовавшейся разницы в сумме 500,1 млн рублей, которое суд включил в третью очередь реестра должника. После передачи объекта фонду суд также включил требование Алмаза Сулейманова в размере 65,8 млн рублей в четвертую очередь реестра. Кроме того, суд отказал Сулейманову в установлении статуса залогового кредитора в связи с передачей объекта фонду. Сулейманов потребовал в суде определить размер компенсации, подлежащей выплате ему как залоговому кредитору, а также части выручки от реализации фондом помещений, подлежащей распределению между лицами, ранее являвшимися залоговыми кредиторами. Но суд первой инстанции, с которым согласилась апелляция, отказался удовлетворять требование Сулейманова об определении размера подлежащей ему в качестве компенсации выплаты. В остальной части производство по заявлению было приостановлено. Тогда Алмаз Сулейманов пожаловался в Верховный суд, который отменил акты нижестоящих судов в части отказа в определении размера компенсации и направил обособленный спор на новое рассмотрение в суд первой инстанции (дело А65-4184/2020).
Фабула
В 2020 году суд частично удовлетворил заявление публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства» (далее — фонд) о намерении в порядке статьи 201.15-1 закона о банкротстве стать приобретателем прав застройщика (ООО «Жилой комплекс «Молодежный»).
Фонду были переданы, в том числе, права застройщика на объект (323-квартирный жилой дом с подземной автостоянкой), а также обязательства перед участниками строительства по передаче 270 жилых помещений и 26 парковочных мест.
Поскольку рыночная стоимость спорного объекта меньше совокупного размера требований участников строительства, у фонда возникло право требования к
застройщику в размере образовавшейся разницы в размере 500,1 млн рублей, которое суд включил в третью очередь реестра требований кредиторов должника.
После передачи объекта фонду суд также включил требование Алмаза Сулейманова в размере 65,8 млн рублей в четвертую очередь реестра. При этом суд отказал Сулейманову в установлении статуса залогового кредитора в связи с передачей объекта фонду.
Сулейманов обратился с заявлением об определении размера компенсации, подлежащей выплате ему как залоговому кредитору, а также части выручки от реализации фондом помещений, подлежащей распределению между лицами, ранее являвшимися залоговыми кредиторами.
Суд первой инстанции, с которым согласилась апелляция, отказался удовлетворять требование Сулейманова об определении размера подлежащей ему в качестве компенсации выплаты. В остальной части производство по заявлению было приостановлено.
Алмаз Сулейманов пожаловался в Верховный суд, который решил рассмотреть этот спор.
Что решили нижестоящие суды
Суд первой инстанции, с выводами которого согласился апелляционный суд, исходил из того, что включенное в состав четвертой очереди реестра требование Алмаза Сулейманова, чей залог прекратился в связи с передачей объекта строительства фонду, подлежит удовлетворению после полного погашения требований граждан — участников строительства, также являющихся залоговыми кредиторами в отношении объекта строительства.
Суды сочли, что удовлетворение требований кредиторов, подлежащих погашению в четвертую очередь в условии недостаточности стоимости имущества для погашения третьей очереди, приводит к преимущественному удовлетворению таких требований, что недопустимо в силу действующего законодательства. При этом суды указали на наличие у Сулейманова права претендовать на распределение части выручки от реализации фондом помещений.
Что думает заявитель
Сулейманов ссылается на ошибочность вывода судов о невозможности выплаты ему компенсации как залоговому кредитору в связи с недостаточностью имущества для расчетов с кредиторами третьей очереди, поскольку в данном случае выплата компенсации производится пропорционально всем кредиторам, утратившим право залога в связи с передачей объекта фонду, независимо от очередности установленных в реестре требований.
Что решил Верховный суд
Судья ВС Д.В. Капкаев счел доводы жалобы заслуживающими внимания и передал спор в Экономколлегию.
Что в теории
ВС напомнил, что постановлением Конституционного суда от 21.07.2022 года № 34-П (далее — постановление № 34-П) был установлен временный порядок защиты прав лиц, ранее являвшихся залоговыми кредиторами застройщика, перед которыми у регионального фонда не возникли обязательства по передаче помещений, предусмотрев механизм предоставления им со стороны фонда первоначальной и последующей компенсаций.
Первоначальная компенсация выплачивается в порядке и на условиях, предусмотренных пунктом 6 статьи 201.10 закона о банкротстве и абзацем пятым пункта 4 резолютивной части постановления № 34-П. Ее размер не зависит от продажи фондом помещений в полученном им от застройщика объекте незавершенного строительства и является определимым до получения фондом прибыли от реализации имущества. Первоначальная компенсация выплачивается залогодержателю вследствие самого факта передачи региональному фонду предмета залога.
По смыслу абзаца пятого пункта 4 резолютивной части постановления № 34-П при определении суммы данной компенсации используется реконструкция распределения выручки на случай, если бы была осуществлена продажа заложенных земельного участка (права застройщика на него) и расположенного на данном участке объекта незавершенного строительства на торгах в процедуре банкротства (с особенностями, предусмотренными упомянутым постановлением).
Согласно пункту 3 статьи 201.9 закона о банкротстве требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом земельного участка (права застройщика на него) и расположенного на данном участке объекта незавершенного строительства, удовлетворяются за счет стоимости предмета залога в порядке, установленном статьей 201.14 указанного закона.
Положения, закрепленные в статье 201.14 закона о банкротстве, являются специальными как по отношению к правилам о распределении выручки от реализации предмета залога при банкротстве обычных организаций, содержащимся в статье 138 указанного закона, так и по отношению к правилам об очередности удовлетворения требований кредиторов несостоятельного застройщика, установленным пунктом 1 статьи 201.9 закона о банкротстве.
В подпункте 1 пункта 1 статьи 201.14 закона о банкротстве закреплен принцип пропорционального распределения гарантированной квоты между всеми залогодержателями, так же как и в части 2 статьи 15 закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве МКД и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (далее — закон № 214-ФЗ). Вывод судов об обратном ошибочен, подчеркнула Экономколлегия.
Последующая компенсация выплачивается из чистой прибыли фонда, полученной им по итогам выполнения проекта по достройке проблемного объекта, на условиях, предусмотренных абзацем четвертым пункта 4 резолютивной части постановления № 34-П. Часть чистой прибыли фонда распределяется между бывшими залоговыми кредиторами пропорционально размеру непогашенных перед ними обязательств.
По существу
В рассматриваемом случае, санкционируя передачу фонду имущества, прав и обязательств должника–застройщика, суды не определили первоначальную компенсацию лицам, ранее являвшимся залоговыми кредиторами, перед которыми у фонда не возникли обязательства по предоставлению помещений, в том числе и Сулейманову.
Вместе с тем при рассмотрении вопроса об определении компенсации Сулейманову судам необходимо учесть следующее, указал Верховный суд.
Согласно части 1 статьи 13 закона № 214-ФЗ и подпункту 1 пункта 1 статьи 339.1 Гражданского кодекса залоговое обременение возникает с момента госрегистрации договора долевого участия. Регистрация названного вида договоров является необходимым условием для возникновения у участников строительства залога в отношении участка, объекта незавершенного строительства или объекта долевого строительства (части 1, 2, 3 статьи 13 закона № 214-ФЗ).
При отображении в публичном реестре записи о регистрации договора долевого участия в строительстве третьи лица становятся осведомленными о наличии у участника долевого строительства (покупателя будущей недвижимой вещи) правопритязаний к застройщику в отношении объекта строительства.
Однако сведения о регистрации в установленном порядке спорных договоров в материалах дела отсутствуют, подытожил ВС.
Итог
ВС отменил акты нижестоящих судов в части отказа в определении размера компенсации и направил обособленный спор на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Почему это важно
Заместитель руководителя отдела финансово-экономических экспертиз экспертной компании «АВЕРТА ГРУПП» Александр Тихов отметил, что ВС РФ продолжает развивать практику, касающуюся компенсации залоговым кредиторам застройщика-банкрота.
На то, что залоговый кредитор должен получить определенные выплаты за утрату обеспечения, указал КС РФ в Постановлении от 21.07.2022 № 34-П, однако орган конституционного контроля (по очевидным причинам) ограничился лишь общими рамками идеи, не устанавливая детального порядка расчета такой компенсации или обстоятельств, которые в таком случае следует устанавливать судам. Восполнять отсутствие законодательного регулирования в этой сфере приходится ВС РФ. Основной причиной, по которой комментируемое дело было направлено на новое рассмотрение, безусловно, является неполное выяснение судами нижестоящих инстанций обстоятельств, входящих в предмет доказывания. В этой части логика ВС РФ вполне очевидна: чтобы решить вопрос о компенсации утраченного залога, сначала необходимо понять, возник ли он вообще и по каким основания?
Однако, среди прочего, высшая инстанция сделала и ряд выводов правового характера, подчеркнул Александр Тихов.
«В частности, это касается признания специального характера нормы ст. 201.14 закона о банкротстве по отношению к правилам об очередности удовлетворения требований кредиторов несостоятельного застройщика, установленным пунктом 1 статьи 201.9 закона о банкротстве. Такой вывод не лишен оснований: смысл правила КС РФ сводится к тому, чтобы предоставить справедливую компенсацию лицу, утратившему обеспечение. Соответственно, понижение очередности компенсации в сравнении с залоговыми требованиями ущемляло бы права залоговых кредиторов застройщика-банкрота, чьи объекты передавались фонду защиты прав дольщиков. В целом я положительно оцениваю развитие практики ВС РФ по данному вопросу. Однако комментируемое дело будет иметь намного большее значение, после повторного рассмотрения судами всех инстанций и выяснения всех обстоятельств, входящих в предмет доказывания», — пояснил он.
Управляющий партнер юридической компании «ЮКО» Юлия Иванова отметила, что комментируемое определение Верховного суда РФ продолжает конкретизацию использования механизма выплаты компенсации кредиторам, не являющимся участниками строительства согласно изменениям, внесенным в параграф 7 закона о банкротстве законом от 27.06.2019 N 151-ФЗ, при прекращении их залоговых прав в рамках дела о банкротстве застройщика в связи с передачей земельного участка, объекта незавершенного строительства фонду развития территорий или региональным фондам.
Верховный суд РФ в рассматриваемом определении повторно признал наличие особого порядка удовлетворения требований таких кредиторов-залогодержателей в случае передачи прав и обязанностей застройщика-банкрота в отношении объекта долевого строительства фонду и прекращении в таком случае залога, возникшего вследствие ранее заключенных договоров участия в долевом строительстве. В частности, такой порядок предполагает, что выплата фондом таким кредиторам компенсации осуществляется независимо от очередности удовлетворения требований кредиторов, в том числе граждан-участников строительства. Ранее данный вывод был сделан в Определении Верховного суда РФ от 02.11.2023 года № 309-ЭС22-24570 (6,7). По существу, Верховный суд РФ сформировал единообразную правоприменительную практику, согласно которой определение размера и выплата первоначальной компенсации (размер определяется исходя из реконструкции ситуации, как если бы имела место реализация заложенного земельного участка и объекта долевого строительства с целью погашения требований залоговых кредиторов) должны осуществляться автоматически при удовлетворении заявления фонда о намерении в порядке статьи 201.15-1 закона о банкротстве стать приобретателем прав застройщика и передачи ему прав застройщика на объект и обязательств перед участниками строительства.
При этом, отметила Юлия Иванова, Верховный суд РФ акцентировал внимание на том, что указанная компенсация может быть выплачена только в том случае, если в ЕГРН зарегистрированы договоры участия в долевом строительстве и договоры уступки прав по ним.
«Данная оговорка обусловлена тем, что в силу принципов внесения и публичной достоверности реестра недвижимости (статья 8.1 ГК РФ) уже на момент принятия решения о передаче прав и обязанностей застройщика фонду суды должны иметь достоверное представление о составе кредиторов, претендующих на получение компенсации», — подытожила она.
Юрист IMPRAVO Анна Варакута отметила, что вопросы компенсации ранее являвшему залоговым кредитору застройщика-банкрота являются актуальными последние несколько лет.
В данном споре речь идет скорее не об определении в целом возможности выплаты такой компенсации, а о соответствии заявителя необходимым критериям ее предоставления. Примечательно, что после признания решением арбитражного суда от 01.02.2019 года по делу № А65-29431/2017 инвестиционных договоров и предварительных договоров купли-продажи (ДКП) договорами участия в долевом строительстве, государственная регистрация последних так и не была осуществлена, либо одна из сторон просто не позаботилась о представлении в рамках спора о включении требований в реестр доказательств такой регистрации. Ведь Верховный суд, по сути, отмечает, что залоговое обременение должно было возникнуть уже в силу и с момента государственной регистрации договора долевого участия (ДДУ). А следовательно, при условии, что договоры уступки прав общества «Альянс Плюс» Сулейманову не были оспорены, участниками процесса будут представлены документы, подтверждающие регистрацию ДДУ, с учетом специальных норм ст. 201.14 закона о банкротстве, к которым также обращается ВС РФ, не должно возникать сомнений, что Сулейманов вправе претендовать на выплату ему компенсации в связи с передачей объекта строительства фонду уже потому, что ранее являлся залоговым кредитором должника.
Старший юрист Nasonov Pirogov Максим Волков отметил, что в последние два года произошла кардинальная перестройка отношений по передаче объекта незавершенного строительства фонду развития территорий и удовлетворению требований кредиторов, в том числе залоговых и текущих кредиторов.
Поворотным стало Постановление КС РФ от 21.07.2022 года № 34-П, которое устранило резкий дисбаланс в правах залоговых кредиторов, обязательства перед которыми фонду не передаются. В силу закона они утрачивали залоговый статус при передаче объекта фонду, но не получали какой-либо компенсации. КС РФ установил временный порядок определения размера компенсации, который был развит в дальнейших позициях Верховного суда. В данном деле перед Верховным судом РФ был поставлен вопрос о расчете так называемой «первоначальной» (то есть определяемой при самом факте передачи объекта) компенсации. Для первоначальной компенсации применяется реконструкция распределения выручки, как если бы объект был продан с торгов. Суды посчитали, что при реконструкции залоговые кредиторы 3-й очереди имеют приоритет перед залоговыми кредиторами 4-й очереди (ст. 201.9 закона о банкротстве). В связи с этим суды отказали Сулейманову в компенсации. По этому вопросу Экономколлегия ранее в Определении от 02.11.2023 года уже обозначала позицию о том, что ст. 201.14 закона о банкротстве имеет приоритет перед ст. 201.9 закона о банкротстве, то есть, по сути, о равенстве залоговых кредиторов 3-й и 4-й очередей при определении первоначальной компенсации. Однако судебные акты по обсуждаемому делу приняты в декабре 2022–марте 2023, и суды не могли учесть эту позицию. Позиция ВС РФ по обсуждаемому делу закрепляет позицию, изложенную в Определении ВС от 02.11.2023 года.
По мнению Максима Волкова, внимание привлекает указание Верховного суда РФ на то, что нижестоящим судам надлежит проверить сам факт возникновения права залога Сулейманова, учитывая, что ДДУ не был зарегистрирован.
«Инвестиционный и предварительный договор не регистрировались в ЕГРН по понятным причинам, однако закон о банкротстве (в частности, п. 6 ст. 201.1 закона о банкротстве) и судебная практика исходят из равной защиты участников строительства, в том числе по прикрывающим ДДУ договорам. Возможно, включение Сулейманова в 4-ю очередь дало основания ВС РФ допустить, что залоговые права Сулейманова, не внесенные в ЕГРН, не могут противопоставляться фонду. По всей видимости, на новом рассмотрении Сулейманов будет стараться удержать залоговые права, ссылаясь на решение от 01.02.2019 года по делу № А65-29431/2017 (которым договоры с Сулеймановым были признаны ДДУ, а застройщик был обязан произвести государственную регистрацию договоров), а также доказывая, что о наличии судебных споров с Сулеймановым могло быть известно фонду», — подытожил юрист.
Адвокат ProLegals Максим Лухманов отметил, что в комментируем определении ВС РФ продолжает уточнять отдельные аспекты применения временного порядка защиты залоговых кредиторов застройщика-банкрота, утративших свое обеспечение в связи с передачей объекта недвижимости фонду защиты дольщиков без возникновения у фонда обязанности по передаче залоговому кредитору достроенных помещений в натуре.
Данный порядок был установлен постановлением КС РФ от 21.07.2022 года № 34-П, и, как видно из судебной практики, до сих пор встречает сложности в применении нижестоящими судами. Введенная указанным постановлением так называемая «первоначальная компенсация» рассчитывается и выплачивается бывшему залоговому кредитору до и независимо от продажи фондом помещений в достроенном объекте, вследствие самого факта передачи региональному фонду предмета залога. Вопреки выводу нижестоящих судов, выплата первоначальной компенсации не влечет оказания предпочтения залоговым кредиторам по денежным требованиям перед гражданами-дольщиками, которые являются залоговыми кредиторами по требованию о передаче им помещений в натуре. Первоначальная компенсация является функциональным эквивалентом утраченного обеспечения и представляет собой ex-ante-реконструкцию распределения определенной части выручки в модельной ситуации продажи предмета залога на торгах в общем порядке вместо применения механизма приобретения прав и обязанностей застройщика фондом защиты дольщиков.
Описанные правовые позиции, подчеркнул Максим Лухманов, не являются новыми для практики, а комментируемое определение скорее можно отнести к категории исправления явных ошибок в правоприменении и устранения отклонения от руководящих подходов КС РФ и ВС РФ.
«При этом в определении отдельно подчеркивается необходимость установления у лица, претендующего на спорную компенсацию, прав залогодержателя на момент утраты предполагаемого обеспечения при передаче фонду прав и обязанностей застройщика. Статус залогодержателя у участника долевого строительства ВС РФ обоснованно связывает с государственной регистрацией ДДУ в ЕГРН. Именно данное обстоятельство, в конкретном деле спорное и требующее установления, ускользнуло от внимания нижестоящих судов, в связи с чем дело направлено на новое рассмотрение», — отметил он.
