Госдума РФ приняла в трех чтениях законопроект о компенсации кредиторам застройщика утраты залога при передаче недостроенного дома инвестору.
Законопроект № 289603-8 был разработан во исполнение пункта 4 резолютивной части постановления Конституционного суда от 21 июля 2022 года № 34-П в связи с запросом Верховного суда и жалобой Анны Шалимовой (см. статью КС РФ встал на сторону кредиторов застройщиков-банкротов).
Законопроект предусматривает механизм компенсации залоговым кредиторам застройщика-банкрота, не имеющим статуса участников строительства и утратившим залог вследствие передачи объекта незавершенного строительства Фонду развития территорий.
В соответствии с поправками кредиторы, не являющиеся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, чьи требования не удовлетворены в деле о банкротстве застройщика, предъявляют требования к Фонду развития территорий или Фонду субъекта РФ в размере, установленном статьей 201.14 закона о банкротстве.
При этом установлены гарантии погашения требований кредиторов второй и последующих очередностей удовлетворения текущих платежей.
Требования кредиторов, не являвшихся участниками строительства, по обязательствам, которые были обеспечены залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, чьи требования не удовлетворены в деле о банкротстве, подлежат удовлетворению Фондом развития территорий или Фондом субъекта РФ независимо от того, завершено ли производство по делу о банкротстве застройщика на момент вступления в силу данного законопроекта, в том числе вне рамок дела о банкротстве застройщика.
При этом в случае получения указанными лицами полного или частичного удовлетворения своих требований в ходе процедуры, применяемой в деле о банкротстве застройщика, либо полного или частичного удовлетворения своих требований Фондом развития территорий или Фондом субъекта РФ вне рамок дела о банкротстве застройщика сумма соответствующей выплаты подлежит соразмерному уменьшению.
Если производство по делу о банкротстве застройщика возбуждено до дня вступления в силу данных положений и на дату вступления в силу осуществлена передача имущества и обязательств, кредиторы, не являющиеся участниками строительства, по обязательствам, которые были обеспечены залогом, вправе не позднее 90 дней со дня вступления в силу данных положений предъявить требования к Фонду развития территорий или Фонду субъекта РФ в размере, установленном статьей 201.14 закона о банкротстве.
Фонд развития территорий или Фонд субъекта РФ производят расчеты с указанными кредиторами в размере предъявленных требований в срок не позднее 60 дней со дня получения соответствующего требования.
Указанные сроки обусловлены применяемыми в деле о банкротстве процедурами, направленными на установление и удовлетворение указанных требований, с учетом сложившейся правоприменительной практики.
Надежда Лагода, арбитражный управляющий, председатель Совета Союза СРО АУ «Стратегия», старший партнер ГК «Лагода & Лагода», отметила, что уже неоднократно Фонд развития территорий (ранее «Дом.РФ»), пользуясь своим влиянием в коридорах власти, вносит аномальные поправки в законодательство о банкротстве.
Почему это важно
Больше ни у кого такого на рынке нет. Суть изменений сводится к переосмыслению постановления Конституционного суда РФ № 34-П. Залоговые кредиторы теперь получат много меньше денег, чем ранее судебная власть считала справедливым. Теперь залоговые кредиторы гарантированно получают только 10% от требования. Остальное «через год или 3 года после введения в эксплуатацию» пропорционально от вырученных денежных средств за вычетом расходов Фонда. Ранее постановление КС № 34-П предусматривало перечисление залоговым кредиторам компенсации: 1) первичная компенсация — не менее 50% от размера установленного требования после передачи Фонду прав на земельный участок с неотделимыми улучшениями (после удовлетворения намерения Фонда), и 2) вторичная компенсация — из денежных средств, вырученных от реализации помещений за минусом расходов Фонда. Таким образом, залоговые кредиторы могли получить возмещение в размере не менее чем 50% от установленного требования. Остальные изменения создают видимость значимости законопроекта, а по факту прикрывают главное, ради чего все задуман.
Анастасия Поликыржа, адвокат, к.ю.н., основатель «Юридической компании Анастасии Поликыржа», отметила, что идея конституционного суда, который увидел неравенство реализации прав участников строительства и залоговых кредиторов, защитив права залоговых кредиторов в постановлении от 21.07.2022 года № 34-П, была справедливой.
Кредиторы, чьи требования не удовлетворены в деле о банкротстве застройщика, будут предъявлять требования к Фонду развития территорий (ФРТ). Они, в свою очередь, финансируются из бюджета, и залоговые кредиторы имеют право получить денежные средства, восстановив свои права. Но принятый законопроект № 289603-8 совершенно разрушил трактовку Конституционного суда РФ и определил порядок удовлетворения требований залоговых кредиторов, не допустив уменьшения бюджетных средств, направляемых на восстановление прав обманутых дольщиков. Поэтому в законе уменьшена цифра удовлетворения Фондом прав залоговых кредиторов с 50% до 10%.
Кроме того, пояснила Анастасия Поликыржа, предусмотрен сложный механизм оплаты ФРТ залоговым кредиторам оставшейся части денежных средств:
в течение одного года с даты ввода в эксплуатацию переданного объекта,
в случае выплаты компенсаций участникам строительства в течение трех лет со дня заключения договора между конкурсным управляющим и ФРТ о передаче прав на земельный участок,
при этом необходимо вычесть расходы, связанные с завершением строительства свободных помещений, их содержанием, охраной и реализацией.
Данный закон, по мнению адвоката Анастасии Поликыржа, создаст правовую неопределенность в порядке расчета, так как на суд ляжет бремя определения вычета расходов ФРТ (охрана, содержание, стоимость реализации оставшихся площадей).
«Усложнится процесс восстановления прав залоговых кредиторов в связи с отсылкой законодателя на сроки оплаты ФРТ оставшейся части денежных средств в зависимости от ввода многоквартирного дома или заключения договора с конкурсным управляющим. Некоторые кредиторы просто не дойдут до этой неопределенной и непонятной даты реализации их прав. Сложность и запутанность принятого законопроекта приведет к противоречивым судебным актам, последующим конфликтам залоговых кредиторов. К сожалению, законодатель, опубликовав этот законопроект, ориентировался только на позиции ФРТ и их имеющиеся конфликты с залоговыми кредиторами по определению суммы выплат», — пояснила она.
Анастасия Карепова, юрист практики недвижимости и строительства АБ «ЕПАМ», отметила, что данный закон предполагает введение правовых гарантий защиты прав кредиторов застройщика, не являющихся участниками долевого строительства, требования которых обеспечены залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок.
Изначально законопроект был разработан во исполнение постановления Конституционного суда РФ № 34-П от 21 июля 2022 года. В указанном постановлении Конституционный суд признал не соответствующими Конституции положения закона, которые отменили предусмотренные законом о банкротстве гарантии защиты прав залоговых кредиторов застройщика для объектов капитального строительства, возведение которых началось до 1 июля 2019 года, что ставило таких лиц в неравное положение по сравнению с другими кредиторами. Гарантии заключались в том, что передача участникам строительства объекта незавершенного строительства могла быть осуществлена только при отсутствии у застройщика-банкрота залоговых кредиторов, которые не являются дольщиками, либо с согласия таких кредиторов, либо если на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в размере не менее 60% от долга перед залоговыми кредиторами.
Изменения, внесенные принятым Госдумой законом, Анастасия Карепова оценивает «только положительно».
«Они направлены на защиту интересов иных залоговых кредиторов застройщиков, помимо участников долевого строительства, которыми чаще всего на практике выступают кредитные организации. С момента внесения законопроекта в Государственную Думу были предложены поправки, большинство из которых были приняты к третьему чтению. В первую очередь, закон признает утратившими силу положения закона, которые отменяют перечисленные гарантии защиты прав залоговых кредиторов в ходе банкротства застройщика. Кроме того, закон вносит изменения в законодательство о банкротстве, в соответствии с которыми в случае банкротства застройщика требования залоговых кредиторов будут погашены Фондом развития территорий или региональным Фондом защиты прав дольщиков», — пояснила она.
По словам Анастасии Кареповой, закон также предусматривает переходные положения, которые предусматривают защиту прав залоговых кредиторов застройщика, не являющихся участниками долевого строительства, требования которых были включены в реестр требования кредиторов, но не были удовлетворены к моменту принятия закона.
«Такие кредиторы также вправе требовать уплаты Фондом развития территорий или региональным Фондом защиты прав дольщиков, которым были переданы права и обязательства застройщика, соответствующей денежной суммы. Указанные лица вправе обратиться в суд с требованиями в срок не позднее 90 календарных дней со дня вступления закона в силу, при этом соблюдение досудебного порядка урегулирования споров не требуется», — подытожила она.
Климент Русакомский, управляющий партнер «Парадигма», отметил, что комментируемый законопроект является логичным продолжением постановления Конституционного суда РФ от 21.07.2022 года № 34П.
Ранее залоговые кредиторы, не обладающие статусом участника долевого строительства (далее — кредиторы), после передачи объекта незавершенного строительства специальному фонду утрачивали залоговое обеспечение без каких-либо компенсаций. Постановлением КС РФ был установлен временный порядок защиты прав кредиторов, конкретизированный ВС РФ. В результате получился сложный и несколько неоднозначный механизм. Во-первых, все кредиторы были разделены на две категории. Первая категория — все залоговые кредиторы вне зависимости от оснований возникновения обязательств. Вторая категория — залоговые кредиторы по обязательствам, которые имели существенное значение для строительства многоквартирного дома с точки зрения соответствующих вложений. Во-вторых, механизм предусматривал предоставление компенсаций: первоначальной (причитается залогодержателю из самого факта отчуждения фонду заложенных объектов) и последующей (зависит от итоговой выручки фонда по результатам выполнения проекта). Однако на первоначальную компенсацию могли рассчитывать лишь кредиторы из второй категории, то есть по сути они получали компенсацию в два этапа.
Законопроект, пояснил Климент Русакомский, предоставляет большую гарантию защиты прав залоговых кредиторов, делает процедуру более четкой и однозначной: упраздняет разделение кредиторов на две категории, что отвечает принципу формального равенства, а также создает единую систему компенсации.
«Теперь кредиторы будут вправе предъявить требование фонду в размере не более 60% от требований, обеспеченными залогом переданного фонду имущества (ст. 201.14 закона о банкротстве). После получения требования фонд обязан произвести расчеты с кредиторами в течение 60 дней. При этом на получение указанной компенсации не будет влиять завершение производства по делу о банкротстве, то есть ее получение возможно и вне рамок дела о банкротстве застройщика. Дополнительно законопроект предоставляет права кредиторам по текущим платежам второй очереди (оплата труда работников объекта незавершенного строительства): объект незавершенного строительства будет передан фонду только при внесении на банковский счет должника денежных средств для оплаты текущих платежей, в том числе по задолженности перед работниками», — пояснил он.
Иван Веселов, партнер ALUMNI Partners, рассказал, что нормы о банкротстве застройщиков пытаются решить одну из сложнейших задач банкротного права — достижение баланса между социальными привилегиями участников строительства и принципом равенства кредиторов.
Например, прошлая редакция п. 5 ст. 201.10 закона о банкротстве чрезмерно смещала баланс в пользу участников строительства в ущерб интересов текущих кредиторов. Так, при передаче объекта незавершенного строительства потребительскому кооперативу, созданному участниками строительства, гарантировалось погашение только части текущих платежей: связанных с деятельностью конкурсного управляющего и судебных расходов по делу о банкротстве. Такое регулирование ставило иных кредиторов по текущим платежам в уязвимое положение. Решение собрания участников строительства фактически могло оставить их без удовлетворения требований. При этом в сходном случае, при передаче объекта строительства стороннему приобретателю, он был обязан погасить все текущие платежи, которые были бы удовлетворены, если бы такая передача не состоялась (п. 37 Обзора судебной практики разрешения споров о несостоятельности (банкротстве) за 2022 года). По моему мнению, в этой части новая редакция закона, уравнивая положение текущих кредитор, должна положительно отразиться на деловой активности в отношениях, связанных с банкротством-застройщиков.
Дмитрий Якушев, адвокат практики «Банкротство» АБ «Андрей Городисский и партнеры», отметил, что этот законопроект предусматривает механизм реализации временного порядка, введенного постановлением Конституционного суда РФ от 21.07.2022 № 34-П до изменений в соответствующих правовых актах.
Так, залоговым кредиторам предоставлено право требовать удовлетворения своих требований от Фонда развития территорий независимо от завершения производства по делу о банкротстве на момент вступления в силу будущего закона. Проект не исключает для залоговых кредиторов возможности искать защиты своих прав и вне рамок дела о банкротстве с пропорциональным результату удовлетворения требований в процедуре банкротства снижением компенсационной выплаты от Фонда. Также законопроект дополняет закон о банкротстве нормами о допустимости погашения требований кредиторов, относящихся ко второй и последующим очередям удовлетворения текущих платежей. Можно положительно оценить эти нововведения, поскольку данная позиция позволит сохранить баланс интересов между кредиторами при банкротстве застройщика и предоставить адекватные гарантии для залоговых кредиторов, фактически лишенных приоритетного удовлетворения требований, на что они могли рассчитывать в начале отношений с застройщиком. Поскольку действующее регулирование преимущественно направленно на защиту интересов дольщиков, законопроект может способствовать укреплению правового паритета между разными по статусу кредиторами.
Рассматриваемый законопроект направлен на установление баланса интересов всех участников строительства при банкротстве застройщика. Вопросы, урегулированные законопроектом, в частности, поднимались еще в постановлении Конституционного суда РФ от 21.07.2022 года № 34-П. Главным образом, они касаются гарантий текущих кредиторов и кредиторов первой и второй очереди, а также залоговых кредиторов, не являющихся участниками строительства, в случае передачи объекта строительства участникам строительства или Фонду развития строительства. Так, законопроект предусматривает в качестве гарантии полное погашение требование из трудовых договоров. Кроме того, законопроект предоставляет залоговым кредиторам, ранее являвшихся участниками строительства, право требовать причитающихся им денежных сумм от Фонда развития строительства или аналогичного фонда субъекта, которому были переданы права застройщика (как в рамках дела о банкротстве застройщика, так и вне его, если дело о банкротство завершено или прекращено).
Адвокат, управляющий партнер BFL | Арбитраж.ру Даниил Савченко в своем ТГ-канале legally_bald заметил, что до постановления КС № 34-П Фонды защиты прав дольщиков могли лишать кредиторов права залога на недостроенные объекты, а также игнорировать текущие платежи, в связи с поправками, которые предоставили Фондам при передаче объекта для достройки право не принимать обязательства перед залоговыми кредиторами, а также не погашать требования первой очереди текущих платежей.
КС указал, что п. 5 ст. 201.10, абз. 2 п. 2 ст. 201.15, пп. 1 п. 8 ст. 201.15-1 закона о банкротстве не соответствуют Конституции, поскольку не предусматривают необходимых правовых гарантий защиты прав кредиторов, не являющихся участниками строительства, при прекращении их залоговых прав в связи с передачей земельных участков (ЗУ), объектов незавершенного строительства (ОНС) Фонду.
По словам Даниила Савченко, в целях устранения выявленных несоответствий комментируемый законопроект предлагает при передаче ОНС для достройки Фонду следующее:
требования залоговых кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на ОНС и ЗУ, при неудовлетворении в деле о банкротстве подлежат удовлетворению Фондом;
при частичном погашении залоговых требований в процедуре банкротства застройщика сумма выплаты Фондом подлежит соразмерному уменьшению;
если возбуждение дела о банкротстве, равно как и передача ЗУ с неотделимыми улучшениями произведена в пользу Фонда до вступления в силу изменений, залоговый кредитор вправе предъявить требование Фонду в срок не позднее 90 дней со дня вступления в силу изменений;
требования по уплате текущих платежей подлежат удовлетворению Фондом;
при нехватке средств Фонд должен заплатить текущим кредиторам не меньше, чем они получили бы без передачи имущества фонду. При этом требования работников подлежат погашению в полном объеме.
